Unterlagen für den Hausverkauf in Kronach: die vollständige Checkliste

Wer ein Haus verkaufen will, hat meist schon einen Ordner: den alten Kaufvertrag, ein paar Rechnungen vom Heizungsbauer, vielleicht einen vergilbten Bauplan. Das ist ein guter Anfang. Vollständig ist es selten.

In diesem Beitrag finden Sie die Unterlagen, die Sie für den Verkauf eines Hauses im Landkreis Kronach brauchen. Zu jedem Dokument steht dabei, ob es Pflicht ist, wo Sie es in Kronach bekommen und was es ungefähr kostet. Am Ende gibt es die Liste noch einmal kompakt zum Abhaken.

> Kurz gesagt > - Pflicht ist vor allem der Energieausweis. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Wer ihn nicht vorlegt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro. > - Den Grundbuchauszug holt der Notar selbst. Eine eigene Abschrift (10 Euro beim Amtsgericht Kronach) lohnt sich trotzdem, bevor Sie inserieren. > - Flurkarte gibt es bei der Außenstelle Kronach des Vermessungsamts Kulmbach (25 Euro bis DIN A3), Baupläne über die Bauakte im Landratsamt Kronach (ab 10 Euro plus Kopien). > - Käufer und Banken fragen außerdem nach Wohnflächenberechnung, Modernisierungsnachweisen und bei Wohnungen nach den Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. > - Fangen Sie früh an. Was bei Ämtern bestellt werden muss, dauert oft länger als die Suche nach einem Käufer.

Warum die Unterlagen so viel ausmachen

Rechtlich müssen Sie als Verkäufer erstaunlich wenig selbst vorlegen. Den Kaufvertrag bereitet der Notar vor, das Grundbuch sieht er selbst ein, die Erklärung der Gemeinde zum Vorkaufsrecht und die Löschung alter Grundschulden holt er im Regelfall auch ein.

Trotzdem entscheiden die Unterlagen oft über den Verlauf eines Verkaufs. Ein Käufer, der für sein Geld einen Kredit braucht, bekommt ohne Grundriss, Wohnflächenberechnung und Flurkarte keine Finanzierungszusage. Und ein Interessent, der bei der Besichtigung fragt, wann das Dach gemacht wurde, und als Antwort „irgendwann in den Neunzigern“ hört, rechnet sich den Preis lieber selbst herunter.

Meine Erfahrung: Ein vollständiger Ordner wirkt nicht nur ordentlich. Er nimmt dem Käufer die Unsicherheit, und Unsicherheit ist das, was in der Preisverhandlung am meisten kostet.

1. Pflichtunterlage: der Energieausweis

Der Energieausweis ist das einzige Dokument, das Sie als Verkäufer schon vor dem Notar vorlegen müssen. Die Regeln stehen seit dem 29. Juli 2026 im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das das bisherige Gebäudeenergiegesetz ersetzt hat. Für Verkäufer gilt derzeit:

• Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis oder eine Kopie vorliegen. Nach dem Kaufvertrag erhält der Käufer ihn (§ 80 Abs. 4 GModG).
• Schon in der Immobilienanzeige müssen bestimmte Angaben aus dem Ausweis stehen, zum Beispiel Energiekennwert und Energieträger der Heizung (§ 87 GModG).
• Ein Energieausweis gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GModG). Ein gültiger alter Ausweis reicht.
• Verstöße können nach § 108 GModG mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden.

Zum 1. Januar 2027 ändert sich einiges. Neue Energieausweise werden dann digital ausgestellt, die Pflichtangaben in Anzeigen werden umfangreicher, und die Ausnahme für Baudenkmäler fällt weg. In Kronach mit seiner Oberen Stadt und vielen alten Häusern in den Dörfern betrifft das mehr Eigentümer, als man denkt. Wer ein denkmalgeschütztes Haus erst im kommenden Jahr verkaufen will, braucht dann auch einen Energieausweis. Quelle für alle Angaben ist das Gesetz im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226).

Wer einen Energieausweis ausstellen darf, was er kostet und wo Sie kostenlose Energieberatung bekommen, habe ich im Beitrag Energieberater in Coburg ausführlich beschrieben. Das meiste gilt für Kronach genauso.

2. Grundbuchauszug

Im Grundbuch steht, wem das Haus gehört und was darauf lastet: Grundschulden, Wohnrechte, Wegerechte. Für den Kaufvertrag müssen Sie den Auszug nicht selbst besorgen, das erledigt der Notar.

Ich empfehle trotzdem, sich vor dem Inserieren eine einfache Abschrift zu holen. Dann wissen Sie, ob noch eine alte Grundschuld eingetragen ist oder ob in Abteilung II ein Recht steht, das Sie mit Kaufinteressenten besprechen sollten. Gerade bei Häusern, die seit Jahrzehnten in der Familie sind, steht dort manchmal etwas, an das sich niemand mehr erinnert.

Wo: Grundbuchamt im Amtsgericht Kronach, Amtsgerichtsstraße 15. Kosten: 10 Euro für die einfache, 20 Euro für die beglaubigte Abschrift. Sprechzeiten, Antrag und warum Sie keinen privaten Online-Dienst brauchen, lesen Sie im Beitrag Grundbuchamt Kronach.

3. Flurkarte und Liegenschaftsnachweis

Die Flurkarte zeigt Grenzen, Lage und Gebäude des Grundstücks. Banken verlangen sie fast immer für die Finanzierung des Käufers, und für das Exposé ist sie ebenfalls nützlich.

Zuständig für den Landkreis Kronach ist das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung (ADBV) Kulmbach, das eine Außenstelle in Kronach, Kaulanger 1, hat (BayernPortal). Bestellen können Sie auch online über das BayernPortal.

Quelle: Gebührenverzeichnis zur Vermessungsgebührenordnung Bayern, Stand 01.07.2026.

Als Eigentümer bekommen Sie den Nachweis mit Eigentümerangaben ohne Weiteres. Kaufinteressenten brauchen dafür ein berechtigtes Interesse oder Ihre Vollmacht (Art. 11 VermKatG). Mein Rat: Bestellen Sie die Flurkarte selbst und geben Sie sie mit dem Exposé weiter. Das spart allen Beteiligten einen Umweg.

4. Baupläne, Baugenehmigung und Bauakte

Grundrisse, Schnitte, Ansichten und die Baugenehmigung zeigen, was genehmigt wurde. Käufer brauchen die Grundrisse für die Planung, Banken für die Finanzierung. Und ein Käufer, der einen Ausbau im Dachgeschoss oder einen Wintergarten sieht, fragt zu Recht, ob der genehmigt ist.

Liegen die Pläne bei Ihnen nicht vor, hilft die Bauakte im Landratsamt Kronach. Kronach ist keine Große Kreisstadt, deshalb ist das Landratsamt als untere Bauaufsichtsbehörde für den ganzen Landkreis zuständig, die Stadt Kronach eingeschlossen.

So kommen Sie an die Akte (laut Leistungsbeschreibung des Bauministeriums):

• Formlosen Antrag auf Akteneinsicht stellen. Als Eigentümer liegt Ihr berechtigtes Interesse auf der Hand.
• Ausweis und Eigentumsnachweis mitbringen, bei Erben oder Bevollmächtigten zusätzlich Erbnachweis oder Vollmacht.
• Kosten: 1 Euro je Akte, mindestens 10 Euro. Kopien werden extra berechnet.

Kontakt: Landratsamt Kronach, Güterstraße 18, 96317 Kronach, Telefon 09261 678-0, poststelle@lra-kc.bayern.de. Fragen Sie in der Zentrale nach dem Bauamt.

Ein ehrlicher Hinweis aus der Praxis: Bei Häusern aus den 1950er- und 1960er-Jahren ist die Bauakte manchmal dünn oder unvollständig. Und manchmal zeigt sie, dass der Anbau von damals nie genehmigt wurde. Das ist kein Grund zur Panik, aber besser, Sie wissen es vor dem Käufer.

Gibt es in Bayern ein Baulastenverzeichnis?

Nein. Die Bayerische Bauordnung kennt die Baulast nicht (Art. 4 BayBO spricht nur von „rechtlich gesichert“). Rechte wie ein Zufahrts- oder Leitungsrecht für den Nachbarn werden in Bayern in der Regel als Dienstbarkeit in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Wenn ein Käufer aus Thüringen oder einem anderen Bundesland nach einem Baulastenauszug fragt, ist das die Antwort.

5. Wohnflächenberechnung

Die Wohnfläche steht in jeder Anzeige und ist eine der ersten Zahlen, mit denen Käufer rechnen. Gerade bei älteren Häusern gibt es oft keine verlässliche Berechnung, oder die alte zählt den Dachboden großzügig mit.

Maßgeblich ist meist die Wohnflächenverordnung (§ 4 WoFlV):

• Flächen mit mindestens 2 Metern Raumhöhe zählen voll.
• Flächen zwischen 1 und 2 Metern Höhe zählen zur Hälfte.
• Flächen unter 1 Meter Höhe zählen nicht.
• Balkone und Terrassen zählen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte.

Gerade bei den vielen Häusern mit ausgebautem Dachgeschoss im Frankenwald macht das einen großen Unterschied. Fragen Sie im Zweifel einen Architekten oder Sachverständigen. Eine falsche Wohnfläche im Kaufvertrag kann später zum Streit führen.

6. Nachweise über Modernisierungen und Instandhaltung

Hier verdienen Verkäufer am meisten oder verlieren am meisten. Sammeln Sie Rechnungen und Belege zu:

• Dach, Fenster, Fassade, Dämmung
• Heizung (Baujahr, Art, letzte Wartung)
• Elektrik, Wasserleitungen, Bäder
• Wartungsverträge, zum Beispiel für Heizung oder Photovoltaik

Dazu gehört auch der Feuerstättenbescheid des Bezirksschornsteinfegers. Er legt fest, welche Arbeiten an Heizung und Kamin wann fällig sind, und gilt auch für den neuen Eigentümer (§ 14a SchfHwG).

Wenn Rechnungen fehlen, reicht oft eine ehrliche Aufstellung: was, wann, ungefähr von wem. Ein Käufer glaubt „Dach 2009 neu gedeckt, Firma aus Küps“ eher als einer Lücke im Ordner.

Unser Büro ist als Fachmakler für Gebäudemodernisierung und Sanierungsexperte (Sprengnetter) qualifiziert. Bei diesem Punkt schaue ich mit Verkäufern deshalb genau hin: Welche Maßnahmen steigern den Wert, und welche sollte man vor dem Verkauf lieber lassen?

7. Auskünfte, die im Landkreis Kronach Ärger vermeiden

Diese Unterlagen verlangt kaum jemand von sich aus. Wer sie trotzdem hat, beantwortet die unangenehmen Fragen, bevor sie gestellt werden.

Erschließungsbeiträge: Anliegerbescheinigung der Gemeinde

Straßenausbaubeiträge für Ortsstraßen gibt es in Bayern seit 2018 nicht mehr (Art. 5 KAG). Erschließungsbeiträge für die erstmalige Herstellung einer Straße kann die Gemeinde aber weiterhin erheben. Ob für Ihr Grundstück noch etwas offen ist, bestätigt Ihnen die Stadt oder Gemeinde mit einer Anliegerbescheinigung (BayernPortal). Zuständig ist die Gemeinde, in der das Haus steht, also zum Beispiel die Stadt Kronach, der Markt Küps oder die Gemeinde Stockheim. Gerade bei Grundstücken in jüngeren Baugebieten sollten Sie das klären.

Altlastenkataster

Ob auf einem Grundstück eine Altlast oder ein Verdacht eingetragen ist, erfahren Sie beim Landratsamt Kronach. Die Auskunft geht zunächst nur an den Eigentümer, Dritte brauchen eine Vollmacht (Landesamt für Umwelt). Mündliche und einfache schriftliche Auskünfte sind laut BayernPortal kostenfrei. Relevant ist das vor allem bei Grundstücken mit früherer gewerblicher Nutzung, etwa einer alten Werkstatt oder Tankstelle.

Denkmalschutz

Ob Ihr Haus ein Baudenkmal ist, sehen Sie im Bayerischen Denkmal-Atlas, der Online-Version der Denkmalliste. Für Häuser in der Oberen Stadt in Kronach, in alten Ortskernen und bei Fachwerk lohnt der Blick immer. Ein Denkmal schließt einen Verkauf nicht aus, verändert aber, was ein Käufer später umbauen darf, und ab 2027 auch die Pflicht zum Energieausweis.

Hochwasser

Durch den Landkreis Kronach fließen Haßlach, Kronach und Rodach, dazu viele kleinere Bäche. Käufer von Häusern in Wassernähe fragen deshalb zu Recht nach Hochwasser. Im Informationsdienst Überschwemmungsgefährdete Gebiete (IÜG) des Landesamts für Umwelt können Sie Gefahrenflächen grundstücksgenau prüfen, allerdings nur für die erfassten Gewässer. Ein Ausdruck der Karte im Ordner ist ehrlicher als ein Achselzucken bei der Besichtigung.

8. Unterlagen in besonderen Fällen

Wenn das Haus geerbt ist

Erben brauchen einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Eine gute Nachricht: Sie müssen sich vor dem Verkauf nicht erst selbst ins Grundbuch eintragen lassen. Nach § 40 GBO können Erben direkt an den Käufer übertragen. Wer sich trotzdem eintragen lässt, zahlt dafür innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall keine Gerichtsgebühr.

Welches Nachlassgericht zuständig ist und wie Sie zum Erbschein kommen, steht im Beitrag Nachlassgericht Kronach und Kulmbach. Ob Verkaufen überhaupt der richtige Weg ist, besprechen wir im Beitrag Haus geerbt im Landkreis Kronach.

Wenn das Haus vermietet ist

Halten Sie bereit: Mietverträge, Nachweise über Mieterhöhungen, die letzten Nebenkostenabrechnungen und die Kaution. Ob es in Kronach einen Mietspiegel gibt, lesen Sie im Beitrag Mietspiegel Kronach.

Wenn ein Wohnrecht eingetragen ist

Dann gehören die Urkunde über das Wohnrecht und gegebenenfalls Absprachen mit der berechtigten Person in den Ordner. Wie ein Verkauf mit Wohnrecht funktioniert, erkläre ich im Beitrag Haus verkaufen mit Wohnrecht in Kronach.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung verkaufen

Bei Wohnungen kommen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft dazu:

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und die Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG)
• Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht mit Stand der Erhaltungsrücklage (§ 28 WEG)
• Höhe des Hausgelds
• Kontaktdaten der Hausverwaltung

Prüfen Sie außerdem, ob die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung zum Verkauf verlangt (§ 12 WEG). Dann braucht der Notar diese Zustimmung, bevor der Käufer eingetragen werden kann. Worauf Käufer bei diesen Papieren achten, steht im Beitrag Wohnung kaufen in Kronach.

9. Für den Notartermin

Zum Termin selbst brauchen alle Eigentümer einen gültigen Personalausweis oder Reisepass und ihre Steuer-Identifikationsnummer. Dazu kommen Angaben zu bestehenden Grundschulden und der Bank, damit der Notar die Löschung vorbereiten kann. Den Rest, also Grundbuch, Vorkaufsrecht der Gemeinde und Löschungsbewilligung, holt der Notar ein. Wie der Termin abläuft und was er kostet, lesen Sie im Beitrag Hausverkauf beim Notar. Für Kronach gilt dasselbe wie für Coburg.

Die Checkliste zum Abhaken

Immer:

• [ ] Energieausweis (Pflicht, spätestens zur Besichtigung)
• [ ] Grundbuchauszug, einfache Abschrift (Amtsgericht Kronach)
• [ ] Flurkarte (ADBV, Außenstelle Kronach)
• [ ] Baupläne und Baugenehmigung (eigene Unterlagen oder Bauakte im Landratsamt)
• [ ] Wohnflächenberechnung
• [ ] Rechnungen und Liste der Modernisierungen
• [ ] Feuerstättenbescheid
• [ ] Grundsteuerbescheid
• [ ] Ausweis und Steuer-ID aller Eigentümer
• [ ] Angaben zu Grundschulden und Bank

Empfehlenswert:

• [ ] Anliegerbescheinigung der Gemeinde
• [ ] Auskunft aus dem Altlastenkataster (bei früherer Gewerbenutzung)
• [ ] Blick in den Denkmal-Atlas
• [ ] Ausdruck aus dem Hochwasser-Informationsdienst (bei Lage an einem Fluss oder Bach)
• [ ] Fotos und, falls vorhanden, Gutachten

Je nach Fall:

• [ ] Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
• [ ] Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen
• [ ] Urkunde über Wohnrecht oder Nießbrauch
• [ ] Bei Wohnungen: Teilungserklärung, Protokolle, Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Verwalterzustimmung

Wann Sie anfangen sollten

Am besten, bevor Sie den ersten Interessenten anrufen. Flurkarte und Grundbuchauszug sind schnell da. Die Bauakte, eine Anliegerbescheinigung oder ein neuer Energieausweis können dauern, und wer wochenlang auf ein Papier wartet, während ein Käufer ungeduldig wird, verhandelt aus der schwächeren Position.

Wenn Ihr Ordner halb voll ist und Sie nicht sicher sind, was fehlt und was davon wirklich wichtig ist, gehen wir die Unterlagen gern gemeinsam durch. Ich sage Ihnen, was Käufer und Banken erwarten und wo Sie im Landkreis Kronach den Rest bekommen. Rufen Sie mich an unter 09560 980317 oder schreiben Sie über das Kontaktformular. Mehr über meine Arbeit in der Region lesen Sie auf der Seite Immobilienmakler Kronach.

Häufige Fragen zu Unterlagen beim Hausverkauf

Welche Unterlagen sind beim Hausverkauf Pflicht?

Gesetzlich vorlegen müssen Sie vor allem den Energieausweis, spätestens bei der Besichtigung. Für den Notartermin brauchen Sie Ausweis und Steuer-ID. Alles andere ist nicht vorgeschrieben, wird aber von Käufern und deren Banken fast immer verlangt, allen voran Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne und Wohnflächenberechnung.

Wo bekomme ich in Kronach eine Flurkarte?

Beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Kulmbach, Außenstelle Kronach, Kaulanger 1, oder online über das BayernPortal. Eine Flurkarte bis DIN A3 kostet 25 Euro.

Ich habe keine Baupläne mehr. Was tun?

Beantragen Sie Einsicht in die Bauakte beim Landratsamt Kronach. Die Einsicht kostet mindestens 10 Euro, Kopien kommen dazu. Ist auch dort nichts zu finden, kann ein Architekt das Haus aufmessen und neue Pläne zeichnen.

Muss ich den Grundbuchauszug selbst besorgen?

Für den Notar nicht, er sieht das Grundbuch selbst ein. Für die Vorbereitung des Verkaufs ist eine eigene Abschrift für 10 Euro trotzdem sinnvoll.

Brauche ich für ein denkmalgeschütztes Haus einen Energieausweis?

Bis Ende 2026 nicht. Ab dem 1. Januar 2027 entfällt diese Ausnahme im Gebäudemodernisierungsgesetz, dann brauchen auch Baudenkmäler beim Verkauf einen Energieausweis.

Wie lange dauert es, alle Unterlagen zusammenzubekommen?

Das hängt vom Haus ab. Grundbuchauszug und Flurkarte kommen meist schnell. Bei Bauakte, Energieausweis oder Erbschein sollten Sie mit deutlich mehr Zeit rechnen. Fangen Sie deshalb an, bevor Sie inserieren.

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Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater. Alle Angaben zu Ämtern, Gebühren und Gesetzen: Stand 07.10.2026.