Haus verkaufen mit Wohnrecht in Kronach: so funktioniert es

Das Haus ist abbezahlt, die Kinder wohnen in Nürnberg oder München, und das Geld steckt in Ziegeln statt auf dem Konto. Viele Eigentümer im Landkreis Kronach kennen diese Lage. Ausziehen möchten sie trotzdem nicht. Ein Weg aus dieser Zwickmühle ist der Verkauf mit Wohnrecht: Sie verkaufen das Haus, bekommen den Kaufpreis und wohnen weiter darin, auf Wunsch bis zum Lebensende.

Das klingt einfach, hat aber Folgen für den Preis, für die Kosten und für den Fall, dass Sie später doch ins Pflegeheim müssen. Dieser Ratgeber erklärt, wie das Wohnrecht rechtlich funktioniert, wie viel es vom Kaufpreis abzieht und wann eine andere Lösung besser passt.

> Das Wichtigste in Kürze > - Beim Verkauf mit Wohnrecht wird der Käufer Eigentümer. Sie behalten das Recht, im Haus zu wohnen. Das Recht steht im Grundbuch und gilt auch gegenüber späteren Eigentümern. > - Der Kaufpreis sinkt um den Wert des Wohnrechts. Der hängt vor allem von Ihrem Alter und vom Mietwert des Hauses ab. > - Die gewöhnliche Instandhaltung tragen in der Regel Sie als Wohnberechtigte. Wer Dach oder Heizung bezahlt, muss im Vertrag stehen. > - Ein Wohnrecht erlischt nicht automatisch, wenn Sie ins Pflegeheim ziehen. Vermieten dürfen Sie die Wohnung nur, wenn das vereinbart ist. > - Alternativen sind Verkauf mit Rückmiete, Nießbrauch, Leibrente und Teilverkauf. Jede hat eigene Haken.

Wie funktioniert ein Verkauf mit Wohnrecht?

Sie verkaufen Ihr Haus ganz normal beim Notar. Im selben Vertrag behalten Sie sich ein Wohnungsrecht vor. Das Gesetz beschreibt es in § 1093 BGB als das Recht, „ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen“.

Der Käufer wird also Eigentümer, darf aber nicht einziehen, solange das Wohnrecht besteht. Sie bekommen den Kaufpreis ausgezahlt und wohnen weiter. Zahlen Sie keine Miete, spricht man von einem unentgeltlichen Wohnrecht. Das ist der Normalfall.

Drei Punkte machen das Wohnrecht sicher:

• Notarielle Beurkundung. Jeder Grundstückskaufvertrag braucht nach § 311b BGB einen Notar. Das Wohnrecht wird im Kaufvertrag gleich mitgeregelt.
• Eintrag im Grundbuch. Das Wohnrecht wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Für Häuser im Gerichtsbezirk Kronach ist das Grundbuchamt am Amtsgericht Kronach zuständig. Verkauft der neue Eigentümer das Haus weiter oder geht er pleite, bleibt Ihr Recht bestehen.
• Der richtige Rang. Will der Käufer das Haus mit einem Bankkredit finanzieren, möchte die Bank ihre Grundschuld meist vor Ihrem Wohnrecht eintragen. Das sollten Sie nicht ohne Weiteres zulassen. Steht das Wohnrecht hinter der Grundschuld und kommt es zur Zwangsversteigerung, kann es verloren gehen. Lassen Sie sich die Rangfolge vom Notar erklären, bevor Sie unterschreiben.

Das Wohnrecht ist an Ihre Person gebunden. Nach § 1092 BGB können Sie es weder verkaufen noch vererben. Ihre Familie und Pflegekräfte dürfen aber mit Ihnen im Haus wohnen. Das steht ausdrücklich in § 1093 Abs. 2 BGB.

Was kostet das Wohnrecht vom Kaufpreis?

Ein Käufer zahlt für ein Haus, das er vielleicht erst in 15 Jahren selbst nutzen kann, weniger als für ein leeres Haus. Wie viel weniger, hängt vor allem von zwei Dingen ab:

• Mietwert: Was würde das Haus im Jahr an Miete bringen? Diesen Betrag verliert der Käufer jedes Jahr.
• Ihr Alter: Je länger Sie voraussichtlich im Haus wohnen, desto höher ist der Wert des Wohnrechts.

Für die Lebenserwartung gibt es amtliche Zahlen. Laut der Sterbetafel 2023/2025 des Statistischen Bundesamts haben im Durchschnitt noch vor sich:

Quelle: Statistisches Bundesamt, Sterbetafel 2023/2025, veröffentlicht Juli 2026

Ein Rechenbeispiel

Für die Steuer wird ein lebenslanges Wohnrecht so bewertet: Jahreswert mal Vervielfältiger (§ 14 BewG). Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht die Vervielfältiger jedes Jahr neu. Für Stichtage ab 1. Januar 2026 gilt bei einer 75-jährigen Frau der Faktor 9,393, bei einem 75-jährigen Mann 8,282.

Angenommen, Ihr Haus in Kronach ist ohne Wohnrecht 200.000 € wert und würde 600 € Miete im Monat bringen, also 7.200 € im Jahr:

Das ist eine vereinfachte Rechnung, kein Angebot. Ein Käufer am freien Markt rechnet mit eigenen Annahmen und kalkuliert meist vorsichtiger. Er weiß ja nicht, ob er das Haus nach zehn oder nach 25 Jahren bekommt. Auch die amtliche Wertermittlung behandelt „wohnungsrechtliche Bindungen“ als eigenen Faktor (§ 46 ImmoWertV). Wie viel Ihr Haus ohne Wohnrecht wert ist, hängt stark von der Lage ab. Einen ersten Anhaltspunkt geben die Bodenrichtwerte im Landkreis Kronach.

Grunderwerbsteuer: der Käufer zahlt auf mehr als den Kaufpreis

Ein Punkt, den viele Käufer nicht auf dem Schirm haben: Die Grunderwerbsteuer von 3,5 % in Bayern (§ 11 GrEStG) richtet sich nicht nur nach dem gezahlten Preis. Nach § 9 GrEStG zählen auch „die dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen“ zur Gegenleistung. Der Bundesfinanzhof hat im Urteil vom 22.10.2025 (II R 32/22) entschieden, dass ein übernommenes Wohnungsrecht die Bemessungsgrundlage um seinen kapitalisierten Wert erhöht. Im Beispiel oben kann der Käufer also Grunderwerbsteuer auf rund 200.000 € zahlen müssen, obwohl er nur gut 130.000 € überweist. Mehr dazu im Ratgeber Grunderwerbsteuer in Bayern und Thüringen.

Und für Sie als Verkäufer: Haben Sie das Haus zuletzt selbst bewohnt, ist der Gewinn aus dem Verkauf in aller Regel steuerfrei (§ 23 EStG). Ob das in Ihrem Fall gilt, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Wer zahlt was, solange Sie im Haus wohnen?

Hier entstehen die meisten Streitigkeiten, und zwar oft erst Jahre nach dem Notartermin. Das Gesetz regelt nur einen Teil. Über § 1093 BGB gilt § 1041 BGB: Sie als Wohnberechtigte tragen Ausbesserungen nur, soweit sie „zu der gewöhnlichen Unterhaltung der Sache gehören“. Für größere Reparaturen ist der Eigentümer nach dem Gesetz aber auch nicht verpflichtet.

Deshalb gehört eine klare Liste in den Vertrag:

Gerade bei älteren Häusern im Frankenwald lohnt ein ehrlicher Blick auf den Zustand vor dem Verkauf. Fällt fünf Jahre nach dem Notartermin die Ölheizung aus, möchte niemand erst dann über die Rechnung streiten. Unser Büro ist als Fachmakler für Gebäudemodernisierung und als Sanierungsexperte (Sprengnetter) qualifiziert. So lässt sich vorher abschätzen, was in den nächsten Jahren ansteht.

Was passiert, wenn Sie ins Pflegeheim müssen?

Das ist die Frage, die in Gesprächen am häufigsten kommt. Die kurze Antwort: Das Wohnrecht erlischt nicht automatisch. Das hat auch der Bundesgerichtshof bestätigt. Es bleibt bestehen, auch wenn Sie nicht mehr im Haus wohnen.

Das Problem: Sie dürfen die Wohnung nicht einfach vermieten. Das geht nach § 1092 BGB nur, wenn die Überlassung an andere erlaubt ist. Ohne diese Klausel steht das Haus im schlechtesten Fall leer. Sie haben nichts davon, der Eigentümer kann es auch nicht nutzen. Dazu kommt: Reicht Ihr Einkommen für das Heim nicht, kann das Sozialamt prüfen, ob es Ansprüche aus dem Wohnrecht gibt.

Regeln Sie diesen Fall deshalb gleich im Vertrag. Möglich sind zum Beispiel:

• Sie dürfen die Wohnung vermieten und die Miete behalten.
• Das Wohnrecht endet bei dauerhaftem Umzug ins Heim, und der Eigentümer zahlt Ihnen dafür einen vorher vereinbarten Betrag.
• Der Eigentümer kann das Wohnrecht gegen eine Zahlung ablösen.

Welche Variante passt, hängt von Ihrer Familie, Ihren Finanzen und dem Käufer ab. Das ist ein Gespräch für den Notar, gern auch zusammen mit Ihren Kindern.

Wenn Sie sterben: Löschung im Grundbuch

Mit Ihrem Tod endet das Wohnrecht. Gelöscht wird es aber nicht von selbst. Der Eigentümer beantragt die Löschung beim Grundbuchamt und legt die Sterbeurkunde vor. Damit das ohne Wartezeit klappt, sollte bei der Eintragung vermerkt sein, dass der Todesnachweis zur Löschung genügt (§ 23 GBO). Fehlt dieser Vermerk, ist die Löschung ohne Zustimmung der Erben erst nach einem Jahr möglich. Notare nehmen den Vermerk üblicherweise auf, fragen Sie trotzdem nach. Wie es nach einem Todesfall im Landkreis weitergeht, lesen Sie im Ratgeber Nachlassgericht Kronach und Kulmbach.

Wohnrecht, Nießbrauch, Rückmiete: die Alternativen im Vergleich

Das Wohnrecht ist nicht der einzige Weg, Geld aus dem Haus zu holen und trotzdem zu bleiben.

Vor dem Teilverkauf warnen Verbraucherschützer seit Jahren. Die Anbieter lassen sich laut Verbraucherzentrale Niedersachsen „in der Regel einen Mindestgewinn von 14 bis 17 Prozent vertraglich zusichern“. Für die meisten Eigentümer im Landkreis Kronach ist ein klarer Verkauf mit Wohnrecht an einen Käufer, den man kennt oder kennenlernt, die übersichtlichere Lösung.

Und die Familie? Oft kaufen die eigenen Kinder oder ein Nachbar. Das ist möglich und häufig eine gute Lösung. Achten Sie dann besonders darauf, dass der Preis marktgerecht ist. Liegt er deutlich darunter, kann das Finanzamt einen Teil als Schenkung werten. Das sollte ein Steuerberater prüfen.

Wer kauft ein Haus mit Wohnrecht?

Ehrlich gesagt: Der Käuferkreis ist kleiner als bei einem leeren Haus. Wer selbst einziehen will, scheidet aus. Infrage kommen vor allem:

• Angehörige, die das Haus langfristig übernehmen möchten
• Nachbarn oder Bekannte, die das Grundstück für später sichern wollen
• Private Kapitalanleger, die mit Geduld und einem Abschlag kaufen

Im Landkreis Kronach lag das Durchschnittsalter laut Statistik kommunal 2025 Ende 2024 bei 48,0 Jahren. Das Thema betrifft hier also viele Familien. Gleichzeitig ist die Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern 2025 laut Gutachterausschuss wieder deutlich gestiegen, vor allem im zweiten Halbjahr. Für einen Verkauf mit Wohnrecht braucht es trotzdem mehr Zeit und mehr Erklärung als für einen normalen Verkauf.

So gehen Sie vor

• Ziel klären: Brauchen Sie eine größere Summe auf einmal, eine laufende Zahlung oder vor allem Sicherheit für später? Davon hängt ab, welches Modell passt.
• Mit der Familie sprechen: Ein Verkauf mit Wohnrecht verändert das Erbe. Je früher die Kinder eingebunden sind, desto weniger Ärger gibt es später.
• Wert ermitteln: Erst den Wert des Hauses ohne Wohnrecht klären, dann den Abschlag. Beides sollte nachvollziehbar sein.
• Käufer finden: Bei einem Haus mit Wohnrecht zählt neben dem Preis auch, ob die Chemie stimmt. Sie leben schließlich jahrelang im Haus eines anderen.
• Vertrag gestalten: Kosten, Pflegeheim-Fall, Rang im Grundbuch, Löschungsvermerk. Lassen Sie sich den Entwurf vom Notar erklären und nehmen Sie sich Zeit zum Lesen.
• Beurkundung und Eintragung: Nach dem Notartermin beantragt der Notar die Eintragungen im Grundbuch. Den Kaufpreis zahlt der Käufer, sobald der Notar die Fälligkeit mitteilt.

Persönliche Beratung in Kronach

Unser Büro ist als Fachmakler für Immobilienverrentung (EBZ) qualifiziert. Wir erklären Ihnen, was die einzelnen Modelle für Ihr Haus bedeuten, ermitteln den Marktwert und suchen einen Käufer, der zu Ihnen passt. Die rechtliche Gestaltung übernimmt der Notar, steuerliche Fragen beantwortet Ihr Steuerberater.

Sie erreichen uns im Büro Am Schnettengraben 17 in Grub a. Forst, telefonisch unter 09560 980317 oder über das Kontaktformular. Mehr über unsere Arbeit in der Region lesen Sie auf der Seite Immobilienmakler Kronach.

Häufige Fragen zum Hausverkauf mit Wohnrecht

Kann ich mein Haus verkaufen und darin wohnen bleiben?

Ja. Sie verkaufen das Haus und behalten sich im Kaufvertrag ein Wohnrecht vor, meist lebenslang. Das Recht wird im Grundbuch eingetragen und gilt auch, wenn der Käufer das Haus weiterverkauft. Alternativ können Sie verkaufen und das Haus zurückmieten.

Wie viel ist ein lebenslanges Wohnrecht wert?

Das hängt vom Mietwert des Hauses und von Ihrem Alter ab. Steuerlich wird der Jahresmietwert mit einem Faktor multipliziert, der für eine 75-jährige Frau ab 2026 bei 9,393 liegt. Bei 7.200 € Jahresmiete wären das rund 67.600 €. Käufer am Markt rechnen oft mit einem höheren Abschlag.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

Mit einem Wohnrecht dürfen Sie selbst im Haus wohnen, mit Familie und Pflegepersonen. Mit einem Nießbrauch dürfen Sie das Haus zusätzlich vermieten und die Miete behalten. Der Nießbrauch mindert den Kaufpreis deshalb meist stärker.

Erlischt das Wohnrecht, wenn ich ins Pflegeheim ziehe?

Nein, nicht automatisch. Es bleibt bestehen, Sie dürfen die Wohnung aber nur vermieten, wenn der Vertrag das erlaubt. Deshalb sollte der Pflegeheim-Fall von Anfang an im Vertrag geregelt sein.

Wer zahlt die Reparaturen bei einem Wohnrecht?

Kleine, gewöhnliche Reparaturen tragen in der Regel Sie als Wohnberechtigte. Für große Reparaturen wie Dach oder Heizung gibt es keine klare gesetzliche Pflicht des Eigentümers. Halten Sie deshalb im Vertrag fest, wer was bezahlt.

Kann ich das Wohnrecht vererben?

Nein. Das Wohnrecht ist an Ihre Person gebunden und endet mit Ihrem Tod. Ihr Ehepartner ist nur abgesichert, wenn er ebenfalls als Berechtigter eingetragen ist.

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Stand der Angaben: Oktober 2026. Dieser Ratgeber gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich bitte an einen Notar oder Steuerberater.