Spekulationsfrist bei Immobilien: was Eigentümer in Sonneberg wissen sollten

„Das Haus haben wir doch erst vor acht Jahren gekauft. Müssen wir jetzt Steuern zahlen, wenn wir verkaufen?“ Die Frage höre ich oft, und eine pauschale Antwort gibt es nicht. Es kommt darauf an, wer in dem Haus gewohnt hat, wie Sie es bekommen haben und an welchem Tag der Notar die Verträge beurkundet hat.

Die Regeln dazu stehen im Einkommensteuergesetz und gelten in Sonneberg genauso wie in Coburg, Kronach oder Hamburg. Thüringen hat hier keine Sonderregeln. Ein paar Punkte sind in unserer Grenzregion aber typisch: das geerbte Elternhaus im Landkreis, die vermietete Wohnung in Sonneberg, deren Eigentümer längst in Bayern wohnt, oder das Ferienhaus am Rennsteig. Darum geht es in diesem Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze:

• Zehn Jahre: Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, ist dieser Gewinn grundsätzlich einkommensteuerpflichtig (§ 23 EStG).
• Selbst bewohnt ist steuerfrei: Haben Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt, fällt keine Steuer an, auch vor Ablauf der zehn Jahre.
• Es zählt das Datum des Notarvertrags, nicht die Eintragung im Grundbuch und nicht die Schlüsselübergabe.
• Bei Erbschaft und Schenkung läuft die Frist ab dem Kauf durch Eltern oder Schenker weiter. Sie beginnt nicht neu.
• Zuständig ist Ihr Wohnsitzfinanzamt, nicht das Finanzamt am Ort der Immobilie. Für Sonneberg ist das seit September 2024 das Finanzamt Südthüringen in Suhl.

Was die Spekulationsfrist ist

Im Gesetz heißt sie nicht so. § 23 des Einkommensteuergesetzes spricht von „privaten Veräußerungsgeschäften“. Gemeint sind Verkäufe von Grundstücken und Gebäuden, bei denen zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Der Gewinn daraus zählt zu Ihrem Einkommen und wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Einen eigenen, festen Steuersatz für Immobiliengewinne gibt es nicht. Umgangssprachlich heißt das dann „Spekulationssteuer“.

Nach Ablauf der zehn Jahre ist ein Gewinn aus dem Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie steuerfrei, egal ob Sie vermietet oder selbst gewohnt haben.

Wann die Frist beginnt und endet

Maßgeblich sind die beiden notariellen Kaufverträge: der, mit dem Sie gekauft haben, und der, mit dem Sie verkaufen. Wann Sie im Grundbuch standen oder wann der Käufer zahlt, spielt keine Rolle.

Ein Beispiel: Sie haben den Kaufvertrag am 15. März 2016 unterschrieben. Ein Verkaufsvertrag am 15. März 2026 liegt noch innerhalb der zehn Jahre. Ab dem 16. März 2026 sind Sie auf der sicheren Seite. Ich rate trotzdem, ein paar Tage Luft zu lassen und das genaue Datum vorher mit dem Steuerberater abzustimmen.

Vorsicht bei Verträgen, die vor Fristende geschlossen werden und erst danach wirksam werden sollen. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass es darauf ankommt, wann beide Seiten rechtlich gebunden sind. Eine aufschiebende Bedingung, die erst nach Ablauf der zehn Jahre eintritt, schützt Sie nicht vor der Steuer (BFH, Urteil vom 10.02.2015, IX R 23/13). Wer kurz vor Fristende verkaufen will, sollte also nicht schon vorher etwas Verbindliches unterschreiben.

Die wichtigste Ausnahme: selbst bewohnt

Für das eigene Zuhause gilt die Zehnjahresfrist nicht. Steuerfrei ist der Verkauf, wenn Sie die Immobilie

• die ganze Zeit zwischen Kauf (oder Fertigstellung) und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt haben, oder
• im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben.

Die zweite Variante ist großzügiger, als sie klingt. Gemeint sind Kalenderjahre, keine vollen 36 Monate. Das Jahr vor dem Verkauf muss komplett selbst genutzt sein. Im Verkaufsjahr und im Vorvorjahr reicht eine kürzere Zeit (BFH, Urteil vom 03.09.2019, IX R 10/19).

Konkret: Sie ziehen im Dezember 2024 in Ihre Wohnung in Sonneberg, wohnen das ganze Jahr 2025 dort und verkaufen im Januar 2026. Dann ist der Gewinn steuerfrei, obwohl Sie nur gut ein Jahr dort gewohnt haben. Nach demselben Urteil schadet es auch nicht, wenn Sie nach dem Auszug im Verkaufsjahr noch kurz vermieten.

Was als „selbst bewohnt“ gilt und was nicht

• Zweitwohnung und Ferienhaus: Auch eine Wohnung, die Sie nur zeitweise nutzen, zählt als eigene Wohnung, solange sie Ihnen in der übrigen Zeit zur Verfügung steht und nicht vermietet wird (BFH, Urteil vom 27.06.2017, IX R 37/16). Für ein Ferienhaus im Thüringer Wald, das Sie nur selbst nutzen, kann die Ausnahme also greifen. Vermieten Sie es zwischendurch an Feriengäste, greift sie nicht. Mehr zum Thema finden Sie im Beitrag Ferienhaus kaufen im Thüringer Wald.
• Häusliches Arbeitszimmer: Liegt es in der selbst bewohnten Wohnung, bleibt auch dieser Anteil steuerfrei (BFH, Urteil vom 01.03.2021, IX R 27/19).
• Kinder: Wohnt ein Kind darin, für das Sie noch Kindergeld oder Kinderfreibetrag bekommen, zählt das als Ihre eigene Nutzung (BFH, Urteil vom 14.11.2023, IX R 10/22).
• Eltern oder andere Angehörige: Überlassen Sie die Wohnung der Mutter oder Schwiegermutter, ist das keine Eigennutzung, auch wenn Sie keine Miete verlangen (BFH, Urteil vom 14.11.2023, IX R 13/23).
• Unbebautes Grundstück: In einem Bauplatz wohnt niemand. Die Ausnahme hilft hier nicht.

Geerbt oder geschenkt: die Frist läuft weiter

Viele Häuser im Landkreis Sonneberg wechseln den Eigentümer nicht durch Kauf, sondern durch Erbschaft oder Übergabe zu Lebzeiten. Für die Spekulationsfrist gilt dann: Sie „erben“ das Kaufdatum mit. Maßgeblich ist, wann Eltern oder Schenker die Immobilie gekauft haben (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG).

Haben Ihre Eltern das Haus in den 1990er-Jahren gekauft oder selbst gebaut, sind die zehn Jahre längst um. Ein Verkauf ist dann steuerlich in diesem Punkt unproblematisch. Anders sieht es aus, wenn die Eltern erst vor wenigen Jahren gekauft haben, etwa eine kleinere Wohnung für den Ruhestand. Dann kann es auf die Restlaufzeit ankommen, und die Frage, wie die Nutzung durch die Eltern zu bewerten ist, sollten Sie mit einem Steuerberater klären.

Zwei Sonderfälle kommen in der Praxis häufig vor:

• Übergabe gegen Gegenleistung: Übernehmen Sie bei einer Schenkung zum Beispiel den Kredit der Eltern oder zahlen Geschwister aus, ist das steuerlich teilweise ein Kauf. Für diesen Teil beginnt eine neue Frist (BFH, Urteil vom 11.03.2025, IX R 17/24).
• Erbengemeinschaft: Kauft ein Erbe den anderen ihre Anteile ab, ist das für ihn ebenfalls eine Anschaffung. Verkauft er das Haus innerhalb von zehn Jahren weiter, kann für die hinzugekauften Anteile Steuer anfallen. Wie Geschwister zu einer Lösung kommen, beschreibe ich im Beitrag zur Erbengemeinschaft mit Immobilie.

Trennung und Scheidung

Hier wird es schnell teuer, weil die Ausnahme für das selbst bewohnte Haus oft nicht mehr greift. Wer auszieht und seinen Anteil später an den Ex-Partner verkauft, nutzt die Immobilie nicht mehr selbst. Dass Ex-Partner und Kinder weiter darin wohnen, rechnet der Bundesfinanzhof dem Ausgezogenen nicht als eigene Nutzung zu (BFH, Urteil vom 14.02.2023, IX R 11/21). Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kann der Gewinn auf den Anteil steuerpflichtig sein.

Wenn Sie sich trennen und das gemeinsame Haus noch keine zehn Jahre alt ist: Lassen Sie die steuerliche Seite prüfen, bevor Sie ausziehen oder eine Vereinbarung unterschreiben. Der Zeitpunkt kann einen großen Unterschied machen.

Wie der Gewinn berechnet wird

Steuerpflichtig ist nicht der Verkaufspreis, sondern nur der Gewinn. Vereinfacht:

• Verkaufspreis
• minus Verkaufskosten (z. B. Notar, Vermarktung, Vorfälligkeitsentschädigung)
• minus Anschaffungskosten (Kaufpreis plus Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch)
• plus bereits steuerlich geltend gemachte Abschreibungen
• ergibt den steuerpflichtigen Gewinn

Der letzte Punkt überrascht viele Vermieter: Die Abschreibungen, die Sie jahrelang in der Steuererklärung abgezogen haben, mindern die Anschaffungskosten und erhöhen damit den Gewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG).

Rechenbeispiel

Die Zahlen sind frei angenommen und sollen nur die Rechnung zeigen, sie sind keine Marktwerte für Sonneberg.

Ein Ehepaar aus Coburg hat 2019 eine Eigentumswohnung in Sonneberg gekauft und vermietet. 2026 wollen sie verkaufen.

Bei einem angenommenen persönlichen Steuersatz von 30 Prozent wären das knapp 12.000 Euro Einkommensteuer. Hätten die beiden bis 2029 gewartet, wäre der Gewinn steuerfrei gewesen. Ob sich das Warten lohnt, hängt natürlich auch davon ab, wie sich Markt, Zinsen und Zustand der Wohnung in der Zeit entwickeln.

Freigrenze 1.000 Euro

Seit 2024 bleiben Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften steuerfrei, wenn sie im Kalenderjahr insgesamt unter 1.000 Euro liegen (vorher 600 Euro). Das ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Liegt der Gewinn darüber, ist er komplett steuerpflichtig. Bei einem Immobilienverkauf spielt die Grenze deshalb selten eine Rolle.

Verluste

Machen Sie mit dem Verkauf Verlust, können Sie ihn nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnen, also nicht mit Lohn oder Mieteinnahmen. Ein nicht genutzter Verlust kann ins Vorjahr zurück- oder in spätere Jahre vorgetragen werden.

Welches Finanzamt ist zuständig?

Die Steuer auf den Gewinn ist Einkommensteuer. Zuständig ist deshalb das Finanzamt an Ihrem Wohnort, nicht das am Ort der Immobilie (§ 19 Abgabenordnung). Den Gewinn geben Sie in Ihrer normalen Einkommensteuererklärung für das Verkaufsjahr an.

• Sie wohnen in Bayern und verkaufen eine Wohnung in Sonneberg? Dann ist Ihr bayerisches Finanzamt zuständig, etwa in Coburg oder Kronach.
• Sie wohnen im Landkreis Sonneberg? Dann ist es seit dem 1. September 2024 das Finanzamt Südthüringen mit Sitz in Suhl. Die Finanzämter Sonneberg und Suhl wurden damals zusammengelegt. Ehemals Sonneberger Steuerpflichtige haben Anfang 2026 neue Steuernummern bekommen. Aktuelle Kontaktdaten finden Sie auf der Seite des Finanzamts Südthüringen.

Die Grunderwerbsteuer, die der Käufer zahlt, ist eine andere Steuer und hängt am Ort der Immobilie. In Thüringen beträgt sie 5 Prozent. Mehr dazu im Beitrag Grunderwerbsteuer Bayern vs. Thüringen.

Ab wann wird man zum Immobilienhändler?

Wer in kurzer Zeit mehrere Immobilien kauft und wieder verkauft, kann steuerlich als gewerblicher Grundstückshändler gelten. Dann fällt zusätzlich Gewerbesteuer an, und die Zehnjahresfrist hilft nicht mehr. Als Anhaltspunkt nennt die Finanzverwaltung die sogenannte Drei-Objekt-Grenze: Werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte gekauft und verkauft, liegt in der Regel ein Gewerbe vor (BMF-Schreiben vom 26.03.2004). Für Eigentümer, die ein oder zwei Wohnungen besitzen, ist das kein Thema. Wer mehrere Objekte hält, sollte es vor dem Verkauf prüfen lassen.

Wird die Spekulationsfrist abgeschafft?

Die Frage kommt immer wieder auf, und 2026 hat sie viele beschäftigt. Im Juni 2026 hat die Fraktion von Bündnis 90/Die Grünen einen Gesetzentwurf in den Bundestag eingebracht (Drucksache 21/6637). Danach soll die Zehnjahresfrist für nicht selbst genutzte Immobilien wegfallen. Gewinne aus dem Verkauf vermieteter Wohnungen wären dann unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig. Der Entwurf wurde an den Finanzausschuss überwiesen.

Stand Oktober 2026 ist daraus kein Gesetz geworden. Es gilt die Zehnjahresfrist wie oben beschrieben. Für das selbst bewohnte Haus sah auch der Entwurf keine Änderung vor. Wer eine vermietete Immobilie besitzt und über einen Verkauf in den nächsten Jahren nachdenkt, sollte die Entwicklung aber im Blick behalten.

Häufige Fragen zur Spekulationsfrist

Wie lange ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?

Zehn Jahre. Gerechnet wird vom Tag des notariellen Kaufvertrags bis zum Tag des notariellen Verkaufsvertrags. Liegen mehr als zehn Jahre dazwischen, ist der Gewinn bei privat gehaltenen Immobilien steuerfrei.

Muss ich Spekulationssteuer zahlen, wenn ich selbst im Haus gewohnt habe?

Nein, wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor selbst bewohnt haben, oder die ganze Zeit seit dem Kauf. Dann ist der Gewinn auch vor Ablauf der zehn Jahre steuerfrei.

Gilt die Spekulationsfrist auch für ein geerbtes Haus?

Ja, aber die Frist beginnt nicht mit dem Erbfall neu. Maßgeblich ist, wann der Verstorbene die Immobilie gekauft hat. Liegt das mehr als zehn Jahre zurück, fällt keine Spekulationssteuer an.

Wie hoch ist die Spekulationssteuer?

Es gibt keinen festen Satz. Der Gewinn wird zu Ihrem übrigen Einkommen addiert und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert, dazu kommen gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer.

Gibt es in Thüringen andere Regeln als in Bayern?

Nein. Die Spekulationsfrist ist Bundesrecht und gilt überall gleich. Unterschiede zwischen Thüringen und Bayern gibt es bei der Grunderwerbsteuer, nicht bei der Besteuerung des Verkaufsgewinns.

Ich vermiete eine Wohnung in Sonneberg, wohne aber in Bayern. Welches Finanzamt ist zuständig?

Ihr Wohnsitzfinanzamt in Bayern. Den Gewinn geben Sie dort in Ihrer Einkommensteuererklärung an.

Fazit

Die Spekulationsfrist ist kein Grund, einen Verkauf zu fürchten, aber ein guter Grund, ihn zu planen. Wer selbst im Haus gewohnt hat oder wessen Kauf mehr als zehn Jahre zurückliegt, kann in aller Regel ohne Spekulationssteuer verkaufen. Heikel wird es bei vermieteten Wohnungen, bei Trennungen, bei Übergaben gegen Gegenleistung und überall dort, wo es auf wenige Wochen ankommt. Dann hilft ein Blick auf die Daten der Kaufverträge und ein Gespräch mit dem Steuerberater, bevor Sie etwas unterschreiben.

Sie überlegen, eine Immobilie in Sonneberg oder im Landkreis zu verkaufen, und wollen den Zeitpunkt richtig wählen? Ich nehme mir gern Zeit für Ihre Situation und plane mit Ihnen den Ablauf, sodass Steuerberater und Notar rechtzeitig eingebunden sind. Wie ein Verkauf in Sonneberg Schritt für Schritt abläuft, lesen Sie im Beitrag Haus verkaufen in Sonneberg. Mehr über meine Arbeit in der Region finden Sie auf der Seite Immobilienmakler Sonneberg. Hier geht es zum Kontakt.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Ob in Ihrem Fall Steuer anfällt, klären Sie bitte mit einem Steuerberater. Rechtsstand: Oktober 2026.