Ferienhaus kaufen im Thüringer Wald: Lagen, Kosten, Regeln

Von Kronach aus sind Sie über die B89 schnell in Sonneberg und kurz danach in den Bergen. Dort, zwischen Steinach, Lauscha und Neuhaus am Rennweg, suchen viele Käufer ein Ferienhaus. Sie wünschen sich ein kleines Haus am Waldrand, im Winter Langlauf vor der Tür und im Sommer den Rennsteig. Der Wunsch ist verständlich. Ob der Kauf am Ende Freude macht, entscheidet sich aber selten an der Aussicht. Es kommt auf Dinge an, die im Exposé kaum stehen: Baurecht, Winter, Abgaben und die Frage, wer nach dem Haus schaut, wenn Sie nicht da sind.

In diesem Ratgeber geht es um den südlichen Thüringer Wald im Landkreis Sonneberg, also die Gegend, die wir von Grub a. Forst aus betreuen. Sie erfahren, welche Lagen es gibt, welche Kosten in Thüringen anfallen, was beim Vermieten gilt und worauf Sie bei der Besichtigung achten sollten.

> Das Wichtigste in Kürze > - Die Bergorte im Landkreis Sonneberg (Lauscha, Steinach, Neuhaus am Rennweg) liegen genau genommen im Thüringer Schiefergebirge. Touristisch zählen sie meist zum Thüringer Wald. > - In Thüringen beträgt die Grunderwerbsteuer 5 %, in Bayern 3,5 %. Maßgeblich ist der Ort der Immobilie. > - Wer ein Haus als Ferienwohnung vermieten will, braucht in der Regel eine Genehmigung der Nutzungsänderung. Das sollten Sie vor dem Notartermin klären. > - In Steinach zahlen Eigentümer einer Ferienwohnung seit 2026 einen jährlichen Kurbeitrag, auch wenn sie das Haus nur selbst nutzen. > - Höhenlagen von 500 bis 830 Metern bedeuten lange Winter. Dach, Heizung und Zufahrt sind bei der Besichtigung wichtiger als die Küche.

Thüringer Wald oder Schiefergebirge? Kurz zur Einordnung

Wer „Ferienhaus Thüringer Wald“ sucht, landet bei Angeboten von Eisenach bis Neuhaus am Rennweg. Das ist ein Gebiet von über hundert Kilometern Länge. Naturräumlich endet der Thüringer Wald im engeren Sinn ein Stück nördlich von uns. Lauscha und Neuhaus am Rennweg liegen im Thüringer Schiefergebirge, das sich südöstlich an den Thüringer Wald anschließt. Im Alltag und im Tourismus spricht man trotzdem meist vom Thüringer Wald. Der Rennsteig verbindet beides.

Für Ihre Suche heißt das: Wenn Sie aus Oberfranken kommen und ein Ferienhaus in erreichbarer Nähe suchen, ist der Landkreis Sonneberg der naheliegende Teil des Thüringer Waldes. Die Orte weiter nördlich, etwa um Oberhof oder Ilmenau, sind ein anderer Markt mit eigenen Preisen.

Die Lagen im Landkreis Sonneberg

Die Orte unterscheiden sich vor allem in Höhe, Charakter und Anbindung. Die Höhenangaben stammen aus den jeweiligen Ortsartikeln.

Steinach: für Wintersportler

Steinach hat das, was viele beim Wort Ferienhaus im Kopf haben: Lifte vor der Haustür. Die Skiarena Silbersattel am Fellberg hat Pisten mit rund 4,5 Kilometern Gesamtlänge zwischen etwa 590 und 840 Metern Höhe, darunter die steilste Piste Thüringens. Im Sommer gibt es dort laut Betreiber Mountainbike-Trails und Mountaincarts. Der Ort liegt mit 500 Metern tiefer als die Nachbarn, die Winter sind dadurch etwas milder.

Lauscha: für Liebhaber alter Häuser

Lauscha gilt als Geburtsstadt des gläsernen Christbaumschmucks. Die Stadt zieht sich durch ein enges Tal, viele Häuser stehen am Hang und sind alt. Das hat Charme. Es heißt aber auch: Steile Zufahrten, kleine Grundstücke und Gebäude, die eine gründliche Prüfung verdienen. Ein Vorteil ist der Bahnhof. Sie kommen mit dem Zug von Sonneberg hinauf, ohne im Winter selbst fahren zu müssen.

Neuhaus am Rennweg und Spechtsbrunn: am Kamm

Wer den Rennsteig vor der Tür haben möchte, schaut nach Neuhaus am Rennweg oder Spechtsbrunn. Der Rennsteig ist ein rund 170 Kilometer langer Kammweg von Hörschel bei Eisenach bis Blankenstein. Neuhaus liegt auf 830 Metern. Das Klima dort wird als „sehr rau mit sehr schneereichen Wintern“ beschrieben, das Jahresmittel liegt bei gut 6 Grad. Für Wanderer und Langläufer ist das ideal. Für ein Haus, das wochenlang leer steht, ist es eine echte Belastung.

Zwischenfazit: Steinach passt zu Wintersportlern, Lauscha zu Menschen mit Sinn für alte Häuser und Geduld beim Sanieren, Neuhaus und Spechtsbrunn zu allen, die oben am Kamm sein wollen und mit langen Wintern umgehen können.

Anreise: Wie gut ist die Gegend erreichbar?

Für ein Ferienhaus zählt die Fahrzeit mehr als für fast jede andere Immobilie. Ist der Weg lästig, fahren Sie seltener hin.

• Auto: Die B89 verbindet Kronach mit Sonneberg. Die nächste Autobahn ist die A73 mit den Anschlussstellen Coburg und Neustadt bei Coburg. Eine eigene Anschlussstelle Sonneberg gibt es nicht.
• Bahn: Die Strecke von Coburg über Sonneberg, Steinach und Lauscha führt bis Ernstthal am Rennsteig und weiter nach Neuhaus. Zwischen Sonneberg und Neuhaus fährt der Zug im Stundentakt, die Fahrt dauert gut 45 Minuten.
• Fernverkehr: Coburg ist ICE-Halt. Wer aus Berlin oder München kommt, steigt dort um. Prüfen Sie die aktuellen Verbindungen im Fahrplan, denn es halten nur einzelne Züge.

Mein Rat: Fahren Sie die Strecke vor dem Kauf einmal an einem Freitagabend im Januar. Dann wissen Sie, wie sich die Anreise im Ernstfall anfühlt.

Was kostet ein Ferienhaus im Thüringer Wald?

Eine ehrliche Antwort vorweg: Belastbare amtliche Durchschnittspreise speziell für Ferienhäuser im Landkreis Sonneberg gibt es nicht. Die Zahlen, die Sie in Immobilienportalen finden, sind Angebotspreise. Sie widersprechen sich teilweise deutlich und sagen wenig darüber, was am Ende im Kaufvertrag steht.

Die verlässlichen Quellen sind diese beiden:

• Der Gutachterausschuss. Für den Landkreis Sonneberg ist der Gutachterausschuss mit Geschäftsstelle in Saalfeld zuständig, gemeinsam für den Ilm-Kreis und den Landkreis Saalfeld-Rudolstadt. Er wertet die echten Kaufverträge aus. Der Immobilienmarktbericht Thüringen erscheint alle zwei Jahre.
• Die Bodenrichtwerte. Sie können sie für jede Adresse kostenlos im Bodenrichtwertinformationssystem Thüringen (BORIS-TH) nachsehen. Mehr dazu, wie Sie die Werte lesen, finden Sie auf unserer Seite Immobilienmakler Sonneberg.

Bei einem Ferienhaus in den Bergorten macht der Bodenwert meist nur einen kleinen Teil des Preises aus. Den Ausschlag geben Zustand und Sanierungsbedarf. Zwei Häuser zum gleichen Angebotspreis können nach fünf Jahren sehr unterschiedlich viel gekostet haben.

Auch die Bevölkerungszahlen gehören zum Bild. Der Landkreis Sonneberg hatte 1994 noch gut 71.000 Einwohner, 2024 waren es knapp 55.000. In Lauscha sank die Zahl im gleichen Zeitraum von rund 4.500 auf gut 3.100 (Angaben laut Wikipedia). Für Käufer heißt das: Es kommen immer wieder ältere Häuser auf den Markt, und Sie haben Zeit zum Vergleichen. Wer später wieder verkaufen will, sollte aber nicht mit schnell steigenden Preisen rechnen.

Die Nebenkosten in Thüringen

Rechnen Sie zum Kaufpreis folgende Posten hinzu:

Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Ort der Immobilie, nicht nach Ihrem Wohnort. Wer in Kronach lebt und in Lauscha kauft, zahlt also 5 Prozent statt der bayerischen 3,5 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 150.000 Euro sind das 7.500 Euro. Alle Einzelheiten stehen in unserem Ratgeber Grunderwerbsteuer Bayern vs. Thüringen.

Kalkulieren Sie zusätzlich eine Reserve für die ersten Reparaturen. Bei Ferienhäusern, die schon länger leer standen, ist das eher die Regel als die Ausnahme.

Selbst nutzen oder vermieten? Das Baurecht entscheidet mit

Viele Käufer planen, das Haus in den Wochen, in denen sie es nicht selbst nutzen, an Gäste zu vermieten. Das ist möglich, aber nicht automatisch erlaubt.

Ferienwohnungen sind baurechtlich etwas anderes als Wohnungen. Die Baunutzungsverordnung definiert sie in § 13a BauNVO als Räume, die „einem ständig wechselnden Kreis von Gästen gegen Entgelt vorübergehend zur Unterkunft zur Verfügung gestellt werden“. Sie zählen in der Regel zu den nicht störenden Gewerbebetrieben.

Daraus folgt: Wenn ein Haus bisher als Wohnhaus genehmigt ist und Sie es künftig an Feriengäste vermieten, ist das eine Nutzungsänderung. Nach der Thüringer Bauordnung ist eine Nutzungsänderung nur dann verfahrensfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen Anforderungen gelten als für die alte. Bei einer gewerblichen Ferienvermietung ist das meist nicht der Fall. Sie brauchen dann eine Baugenehmigung.

Umgekehrt gilt Vorsicht bei Häusern in einem Wochenendhausgebiet (§ 10 BauNVO). Solche Gebiete sind für die Erholung gedacht. Wer dort später dauerhaft wohnen möchte, etwa im Ruhestand, sollte vorher klären, ob das zulässig ist.

Was Sie vor dem Notartermin tun sollten:

• Fragen Sie den Verkäufer nach der Baugenehmigung und der genehmigten Nutzung.
• Lassen Sie sich bei der Gemeinde sagen, ob für das Grundstück ein Bebauungsplan gilt und was er erlaubt.
• Wenn Sie vermieten wollen, sprechen Sie mit der Bauaufsicht, bevor Sie unterschreiben, nicht danach.

Ich bin keine Juristin und ersetze keine Rechtsberatung. Aus der Praxis kann ich Ihnen aber sagen: Diese Fragen kosten vor dem Kauf ein paar Telefonate. Nach dem Kauf können sie das ganze Vorhaben kippen.

Kurbeitrag, Meldepflicht und Steuern

Kurbeitrag in Steinach

Steinach ist staatlich anerkannter Erholungsort und erhebt einen Kurbeitrag. Die aktuelle Satzung vom 10.12.2025 gilt seit dem 1. Januar 2026. Für Gäste sind das 2 Euro pro Tag für Erwachsene. Für Sie als Eigentümer ist ein anderer Punkt wichtiger: Wer in Steinach eine Ferienwohnung oder ein Gartenhaus besitzt, zahlt den Beitrag einmal im Jahr pauschal für 28 Tage, und zwar unabhängig davon, wie oft Sie tatsächlich dort sind.

Wenn Sie vermieten, müssen Sie Ihre Gäste über das elektronische Meldescheinsystem an- und abmelden. Für den Kurbeitrag Ihrer Gäste haften Sie mit.

In Neuhaus am Rennweg wurde die frühere Kurbeitragssatzung zum Jahr 2016 aufgehoben. Für Lauscha ist keine Kurbeitragssatzung veröffentlicht.

Zweitwohnungsteuer

Viele Ferienregionen in Deutschland erheben eine Zweitwohnungsteuer. In den veröffentlichten Satzungsverzeichnissen von Sonneberg, Lauscha, Steinach und Neuhaus am Rennweg haben wir keine gefunden. Das ist aber keine Garantie. Satzungen ändern sich, und für Schalkau, Frankenblick und Föritztal liegen uns keine Angaben vor. Fragen Sie deshalb bei der Kämmerei der Gemeinde nach, bevor Sie kaufen.

Einnahmen aus Vermietung

Mieteinnahmen aus einer Ferienwohnung müssen Sie versteuern. Ob sich die Vermietung lohnt, hängt von Auslastung, Kosten und Ihrer persönlichen Steuersituation ab. Das klären Sie am besten mit einem Steuerberater, bevor Sie mit Mieteinnahmen kalkulieren.

Checkliste für die Besichtigung

Ein Ferienhaus in 600 oder 800 Metern Höhe steht oft wochenlang leer, im Winter unter Schnee. Das prüfe ich bei solchen Häusern immer besonders genau:

• Dach: Zustand der Eindeckung, Schneefanggitter, Feuchtigkeit im Dachboden. Schnee liegt hier oben lange.
• Heizung und Leitungen: Wie wird geheizt? Gibt es Frostschutz für die Zeit, in der niemand da ist? Wasserleitungen in unbeheizten Räumen sind ein Risiko.
• Feuchte und Lüftung: Muffiger Geruch und Stockflecken deuten auf ein Haus, das lange nicht gelüftet wurde. Häuser am Hang haben oft feuchte Kellerwände.
• Zufahrt und Winterdienst: Ist die Straße im Winter geräumt? Gibt es einen Stellplatz, der auch bei Schnee erreichbar ist? Wer räumt den Gehweg vor Ihrem Haus, wenn Sie in Kronach oder Berlin sind?
• Abwasser und Anschlüsse: Öffentlicher Kanal oder Kleinkläranlage? Wie gut ist der Mobilfunk- und Internetempfang? In den Tälern ist das nicht selbstverständlich.
• Betreuung vor Ort: Gibt es Nachbarn oder einen Dienstleister, der nach Stürmen oder starkem Frost nach dem Haus schaut?

Wie teuer ein Mangel wird, lässt sich bei der Besichtigung oft schwer einschätzen. Unser Team ist als Fachmakler für Gebäudemodernisierung und als Sanierungsexperte qualifiziert, dazu kommt Innenarchitektur im Haus. Das hilft, wenn Sie wissen möchten, was nach dem Kauf noch auf Sie zukommt.

Häufige Fragen zum Ferienhauskauf im Thüringer Wald

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer für ein Ferienhaus in Thüringen? 5 Prozent des Kaufpreises, seit dem 1. Januar 2024. Davor waren es 6,5 Prozent. Es kommt auf den Ort der Immobilie an, nicht auf Ihren Wohnsitz.

Darf ich mein Ferienhaus an Gäste vermieten? Nur wenn die Nutzung als Ferienwohnung baurechtlich zulässig ist. Ist das Haus als Wohnhaus genehmigt, brauchen Sie für die Vermietung an Feriengäste in der Regel eine Genehmigung der Nutzungsänderung. Klären Sie das vor dem Kauf mit Gemeinde und Bauaufsicht.

Muss ich als Eigentümer Kurbeitrag zahlen? In Steinach ja. Eigentümer einer Ferienwohnung zahlen dort laut der seit 2026 geltenden Satzung einmal im Jahr eine Pauschale für 28 Tage, auch wenn sie das Haus nur selbst nutzen. In anderen Orten des Landkreises gilt das nach unserem Kenntnisstand nicht. Fragen Sie im Zweifel bei der Gemeinde nach.

Gibt es im Landkreis Sonneberg eine Zweitwohnungsteuer? In den veröffentlichten Satzungen von Sonneberg, Lauscha, Steinach und Neuhaus am Rennweg haben wir keine gefunden. Verbindlich ist nur die Auskunft der jeweiligen Gemeinde.

Liegen Lauscha und Neuhaus am Rennweg im Thüringer Wald? Naturräumlich gehören sie zum Thüringer Schiefergebirge, das direkt an den Thüringer Wald anschließt. Im Tourismus und bei der Immobiliensuche werden beide meist zusammen als Thüringer Wald bezeichnet.

Wo finde ich verlässliche Preise? Beim Gutachterausschuss in Saalfeld, der für den Landkreis Sonneberg zuständig ist, und für Grundstückswerte im Portal BORIS-TH. Angebotspreise aus Portalen sind nur ein grober Anhaltspunkt.

Fazit

Der südliche Thüringer Wald rund um Steinach, Lauscha und Neuhaus am Rennweg ist von Oberfranken aus schnell erreichbar. Er bietet Skipisten, den Rennsteig und viele ältere Häuser mit Charakter. Wer hier ein Ferienhaus kauft, sollte drei Dinge vorher klären: ob die geplante Nutzung baurechtlich erlaubt ist, welche Abgaben die Gemeinde erhebt und wie das Haus die langen Winter übersteht, wenn niemand da ist. Mit diesen Antworten im Kopf kaufen Sie hier gut.

Sie suchen ein Ferienhaus im Thüringer Wald? Schauen Sie in unsere aktuellen Immobilien oder legen Sie ein Suchprofil an. Dann melde ich mich, sobald ein passendes Haus in Steinach, Lauscha, Neuhaus oder Umgebung auf den Markt kommt. Für Fragen erreichen Sie mich in meinem Büro Am Schnettengraben 17 in Grub a. Forst, telefonisch unter 09560 980317 oder über das Kontaktformular. Mehr über den Markt in der Kreisstadt lesen Sie auf der Seite Immobilienmakler Sonneberg.

Stand der Angaben: Oktober 2026. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung.