Immobilie verrenten: Leibrente, Teilverkauf und Nießbrauch im Vergleich

Das Haus ist abbezahlt, die Kinder sind aus dem Haus, und die Rente reicht. Gerade so. Für ein neues Dach, eine neue Heizung oder einfach ein paar ruhigere Jahre fehlt das Geld. Dabei steckt im eigenen Haus oft ein sechsstelliger Betrag. Nur kommt man an diesen Betrag nicht heran, ohne auszuziehen. So jedenfalls denken viele.

Genau hier setzt die Immobilienverrentung an: Sie machen aus dem Wert Ihres Hauses Geld und wohnen trotzdem weiter darin. Dafür gibt es mehrere Modelle, die sich auf den ersten Blick ähneln und im Kleingedruckten stark unterscheiden. In diesem Beitrag vergleiche ich die drei, nach denen am häufigsten gefragt wird: Leibrente, Teilverkauf und Verkauf mit Nießbrauch.

Das Wichtigste in Kürze:

• Leibrente: Sie verkaufen das Haus komplett und bekommen statt eines Kaufpreises eine lebenslange monatliche Rente. Dazu kommt meist ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch. Versteuert wird nur ein Teil der Rente, mit 75 Jahren sind es 11 Prozent.
• Teilverkauf: Sie verkaufen bis zu 50 Prozent an ein Unternehmen und zahlen für diesen Anteil ein monatliches Nutzungsentgelt. Die Verbraucherzentrale rechnet mit mindestens 4,99 Prozent der Auszahlung pro Jahr und warnt deutlich vor den Kosten.
• Nießbrauch: Sie verkaufen das Haus, behalten aber das Recht, es selbst zu nutzen oder zu vermieten. Der Kaufpreis fällt entsprechend niedriger aus, dafür bekommen Sie ihn auf einen Schlag.
• Bei allen drei Modellen gilt: Ihre Rechte müssen an erster Rangstelle ins Grundbuch. Das ist die wichtigste Frage an jeden Vertragsentwurf.
• Es gibt keinen Testsieger. Welches Modell passt, hängt von Alter, Familie, Zustand des Hauses und Ihren Plänen ab.

Was bedeutet Immobilienverrentung überhaupt?

„Immobilienverrentung“ ist ein Sammelbegriff, kein geschützter Rechtsbegriff. Anbieter nennen alles Mögliche so: echte Renten, Kredite, Teilverkäufe. Die Verbraucherzentrale ist da strenger. Für sie ist die Leibrente „das einzige Modell, für das die Begriffe Immobilienrente oder Immobilienverrentung wirklich zutreffen“.

Gemeinsam ist allen Modellen nur der Grundgedanke: Sie bleiben in Ihrem Haus wohnen und bekommen trotzdem Geld daraus, entweder als laufende Zahlung oder als Einmalbetrag. Der Preis dafür ist immer derselbe. Sie geben ganz oder teilweise das Eigentum ab, und für Ihre Erben bleibt weniger übrig.

Leibrente: Verkauf gegen lebenslange Rente

So funktioniert die Leibrente

Bei der Leibrente verkaufen Sie Ihr Haus an einen Käufer. Das kann eine Privatperson sein, ein Familienmitglied oder ein Unternehmen. Statt eines Kaufpreises zahlt der Käufer Ihnen bis an Ihr Lebensende jeden Monat einen festen Betrag. Gleichzeitig wird für Sie ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauch ins Grundbuch eingetragen. Sie ziehen also nicht aus, Sie sind nur nicht mehr Eigentümer.

Wie hoch die Rente ausfällt, hängt vom Wert des Hauses, vom Wert Ihres Wohnrechts und von Ihrer statistischen Lebenserwartung ab. Wer älter ist, bekommt bei gleichem Hauswert eine höhere Rente, weil der Käufer voraussichtlich kürzer zahlt. Manche Verträge kombinieren auch eine Einmalzahlung zu Beginn mit einer niedrigeren Monatsrente.

Wie wird die Rente abgesichert?

Die Rentenzahlung sichern Sie über eine sogenannte Reallast im Grundbuch ab (§ 1105 BGB). Sie belastet das Grundstück so, dass „wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind“. Zahlt der Käufer nicht, können Sie aus der Reallast in das Haus vollstrecken, im äußersten Fall bis zur Zwangsversteigerung.

Das funktioniert aber nur, wenn Ihre Rechte vorne stehen. Die Verbraucherzentrale schreibt, Rentenanspruch und Wohnrecht sollten „in jedem Fall durch eine erstrangige Eintragung im Grundbuch abgesichert werden“. Steht vor Ihnen die Grundschuld der Bank, mit der der Käufer den Kauf finanziert hat, geht diese im Ernstfall vor. Wie das Grundbuch aufgebaut ist und wie Sie Einsicht nehmen, habe ich im Beitrag über das Grundbuchamt Kronach erklärt.

Fragen Sie außerdem, ob die Rente an die Inflation gekoppelt ist. Eine Rente, die 2026 gut reicht, ist in fünfzehn Jahren deutlich weniger wert, wenn sie nie steigt.

Wie wird die Leibrente versteuert?

Für Verkäufer ist das ein angenehmer Punkt. Eine lebenslange Leibrente wird nur mit ihrem sogenannten Ertragsanteil versteuert. Wie hoch dieser Anteil ist, legt § 22 des Einkommensteuergesetzes fest. Maßgeblich ist Ihr Alter, wenn die Rente beginnt:

Bekommen Sie mit 75 Jahren 1.000 Euro im Monat, sind also 110 Euro davon steuerpflichtig. Anders ist es bei einer Zeitrente, die nur eine feste Anzahl von Jahren läuft. Sie wird nach Angaben der Verbraucherzentrale in der Regel voll versteuert. Wie sich die Rente bei Ihnen konkret auswirkt, sollten Sie vor dem Notartermin mit Ihrem Steuerberater durchrechnen.

Für wen passt die Leibrente?

Die Leibrente passt zu Menschen, die ein dauerhaft höheres Monatseinkommen wollen und für die das Erbe keine große Rolle spielt, etwa weil es keine Kinder gibt oder die Kinder versorgt sind. Sie ist eine Art Wette auf die eigene Lebenszeit. Wer sehr alt wird, macht ein gutes Geschäft. Wer früh stirbt, hat das Haus unter Wert abgegeben, und die Erben gehen leer aus. Dagegen lässt sich eine Mindestlaufzeit vereinbaren. Dann fällt die Rente allerdings niedriger aus, und auch die Besteuerung kann sich ändern.

Ein Punkt, der oft untergeht: Wer zahlt künftig für Dach und Heizung? Bei einem Wohnrecht liegt die große Instandhaltung grundsätzlich beim neuen Eigentümer, beim Nießbrauch größtenteils bei Ihnen. Das gehört ausdrücklich in den Vertrag.

Teilverkauf: einen Anteil verkaufen, für den Rest zahlen

So funktioniert der Teilverkauf

Beim Teilverkauf verkaufen Sie nicht das ganze Haus, sondern einen Anteil, laut Verbraucherzentrale Hamburg zwischen 10 und höchstens 50 Prozent. Käufer ist ein spezialisiertes Unternehmen. Sie bekommen den Kaufpreis für diesen Anteil auf einen Schlag ausgezahlt und erhalten ein Nießbrauchrecht für das ganze Haus. Sie wohnen also weiter, wie bisher.

Klingt zunächst wie das Beste aus beiden Welten. Der Haken liegt in drei Kosten:

• Nutzungsentgelt: Für den Anteil, der Ihnen nicht mehr gehört, zahlen Sie dem Unternehmen jeden Monat eine Art Miete. Die Verbraucherzentrale nennt in ihrem Beispiel mindestens 4,99 Prozent der Auszahlung pro Jahr, festgeschrieben für zehn Jahre. Bei 100.000 Euro Auszahlung sind das 416 Euro im Monat und nach zehn Jahren rund 50.000 Euro. Nach Berechnungen der Verbraucherzentrale Hamburg fließen über die vereinbarte Laufzeit 50 bis „deutlich über 70 Prozent“ der Auszahlung als Nutzungsentgelt zurück.
• Durchführungsentgelt: Wird das Haus später ganz verkauft, etwa nach Ihrem Tod, verlangen viele Anbieter eine Gebühr. Die Verbraucherzentrale nennt rund 3,3 Prozent des Verkaufspreises, die Hamburger Verbraucherschützer eine Spanne von 0 bis 5,5 Prozent.
• Instandhaltung: Obwohl Ihnen nur noch die Hälfte gehört, zahlen Sie Reparaturen meist allein. Die Verbraucherzentrale schreibt, Sie müssten „für eine neue Heizungsanlage, Dämmung, Dachreparatur oder ähnliches dennoch die volle Summe selbst bezahlen“.

Hinzu kommt das Wertrisiko. Steigt der Wert des Hauses nicht oder fällt er sogar, tragen das nach Einschätzung der Verbraucherzentrale Hamburg „allein die Alteigentümer“. Manche Verträge sichern dem Anbieter beim späteren Verkauf außerdem einen Mindesterlös zu. Und die Hamburger Verbraucherschützer weisen auf ein weiteres Risiko hin: Das Wohn- oder Nutzungsrecht der Verkäufer wird oft nur im zweiten Rang eingetragen. Gerät der Anbieter in Schwierigkeiten, ist dann im schlimmsten Fall eine Zwangsversteigerung samt Auszug möglich.

Was ist aus dem Markt geworden?

Der Teilverkauf hat mit den gestiegenen Zinsen an Schwung verloren. Wertfaktor, nach eigener Darstellung Erfinder des Modells, hat Ende 2023 angekündigt, das Neugeschäft weitgehend einzustellen. Die Begründung laut Fachpresse: „Ein Nutzungsentgelt von sechs Prozent akzeptieren viele Kunden nicht mehr.“ Die Deutsche Teilkauf hat ihr Neugeschäft im Dezember 2024 ebenfalls weitgehend eingestellt. Bestandskunden werden weiter betreut. Für Sie heißt das: Prüfen Sie genau, wer Ihr Vertragspartner ist und wie es um ihn steht, denn Sie bleiben über viele Jahre mit ihm verbunden.

Für wen passt der Teilverkauf?

Am ehesten für Eigentümer, die einen größeren Einmalbetrag brauchen, das Haus aber der Familie erhalten möchten. Die Erben können den verkauften Anteil später zurückkaufen. Viele Anbieter setzen allerdings Grenzen: ein Mindestalter von 55 oder 60 Jahren und einen Mindestwert des Hauses, laut Vergleichsportalen oft ab 200.000 Euro. Ein älteres Haus in einem kleinen Ort im Frankenwald liegt nicht immer darüber. Einen ersten Eindruck vom Grundstückswert gibt Ihnen der Bodenrichtwert im Landkreis Kronach.

Bevor Sie unterschreiben, lohnt ein ehrlicher Vergleich mit einem gewöhnlichen Kredit. Laut Verbraucherzentrale lagen die Zinsen für Immobiliendarlehen im Januar 2026 bei guter Bonität ab 3,3 Prozent im Jahr, also deutlich unter dem Nutzungsentgelt. Nicht jeder Rentner bekommt einen solchen Kredit, aber gefragt haben sollte man.

Verkauf mit Nießbrauch: Einmalbetrag und weiter selbst nutzen

Was ist ein Nießbrauch?

Der Nießbrauch ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Nach § 1030 BGB darf der Berechtigte „die Nutzungen der Sache ziehen“. Bei einem Haus heißt das: Sie dürfen selbst darin wohnen, Sie dürfen es aber auch vermieten und die Miete behalten. Das unterscheidet den Nießbrauch vom Wohnrecht. Wer nur ein Wohnrecht hat, darf die Wohnung nach § 1092 BGB nur dann anderen überlassen, wenn das ausdrücklich erlaubt ist.

Diesen Unterschied merken viele erst spät. Ziehen Sie in einigen Jahren ins betreute Wohnen oder zu den Kindern, können Sie das Haus mit einem Nießbrauch vermieten und haben weiter Einnahmen. Mit einem einfachen Wohnrecht steht es im Zweifel leer.

So funktioniert der Verkauf mit Nießbrauch

Sie verkaufen das Haus und behalten sich den Nießbrauch vor. Der Käufer zahlt Ihnen den Kaufpreis auf einmal, aber eben nicht den vollen Verkehrswert. Abgezogen wird der Wert Ihres Nießbrauchs. Je jünger Sie sind, desto länger nutzen Sie das Haus voraussichtlich, und desto niedriger fällt der Kaufpreis aus.

Wie viel ein Nießbrauch steuerlich wert ist, ergibt sich aus § 14 Bewertungsgesetz. Der Jahreswert, etwa die ersparte Miete, wird mit einem Vervielfältiger aus der Sterbetafel multipliziert. Für Stichtage ab dem 1. Januar 2026 gelten die Werte aus dem BMF-Schreiben vom 21. Oktober 2025:

Ein vereinfachtes Beispiel: Eine 75-jährige Frau würde für ihr Haus 800 Euro Miete im Monat zahlen, also 9.600 Euro im Jahr. Der Nießbrauch hat dann einen Kapitalwert von rund 90.000 Euro (9.600 × 9,393). Ist das Haus 250.000 Euro wert, bleiben rechnerisch etwa 160.000 Euro als Kaufpreis. Den tatsächlichen Preis handeln Käufer und Verkäufer frei aus, aber die Rechnung zeigt, in welcher Größenordnung man sich bewegt.

Was müssen Sie als Nießbraucher weiter zahlen?

Mehr, als viele denken. Der Nießbraucher hat nach § 1041 BGB „für die Erhaltung der Sache in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu sorgen“. Ausbesserungen und Erneuerungen, die zur gewöhnlichen Unterhaltung gehören, trägt er selbst. Dazu kommen nach § 1047 BGB die laufenden öffentlichen Lasten wie die Grundsteuer. Größere Erneuerungen, etwa ein komplett neues Dach, sind nach dem Gesetz Sache des Eigentümers. In der Praxis lohnt es sich aber, im Vertrag genau festzulegen, wer welche Kosten trägt.

Zwei weitere Regeln sollten Sie kennen: Der Nießbrauch „ist nicht übertragbar“ (§ 1059 BGB), Sie können ihn also nicht verkaufen oder vererben. Und er „erlischt mit dem Tode des Nießbrauchers“ (§ 1061 BGB). Leben Sie zu zweit im Haus, muss der Nießbrauch deshalb für beide Partner eingetragen werden, sonst steht der überlebende Partner ohne Recht da.

Für wen passt der Verkauf mit Nießbrauch?

Für Eigentümer, die einen Einmalbetrag brauchen, zum Beispiel um Kinder zu unterstützen oder eine Pflege abzusichern, und die sich die Option offenhalten wollen, das Haus später zu vermieten. Nießbrauch spielt übrigens auch bei der Übergabe an die eigenen Kinder eine große Rolle. Das ist dann aber eine Schenkung mit eigenen steuerlichen Regeln und gehört unbedingt in die Hände von Notar und Steuerberater.

Leibrente, Teilverkauf, Nießbrauch: der Vergleich

Was gilt für Grunderwerbsteuer und Notar?

Bei allen drei Modellen wird das Haus verkauft, also braucht es einen Notar und es fällt Grunderwerbsteuer an. In Bayern beträgt sie 3,5 Prozent, gezahlt in aller Regel vom Käufer. Interessant ist, wie der Preis berechnet wird: Nach § 9 Grunderwerbsteuergesetz gehören zur Gegenleistung auch „die dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen“. Bei einer Leibrente zählt der Kapitalwert der Rente als Kaufpreis. Wie hoch die Steuer im Einzelfall ausfällt, sagt Ihnen der Notar.

Was beim Notartermin selbst passiert und wie sich die Notarkosten zusammensetzen, habe ich am Beispiel Coburg im Beitrag Notartermin beim Immobilienverkauf beschrieben. Ein Hinweis aus der Praxis: Lassen Sie sich den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vorher schicken und nehmen Sie ihn mit zu einer unabhängigen Beratung. Der Notar ist neutral, aber er berät Sie nicht dazu, ob das Geschäft für Sie wirtschaftlich sinnvoll ist.

Sieben Fragen, bevor Sie unterschreiben

• Stehen meine Rechte an erster Stelle im Grundbuch? Wohnrecht, Nießbrauch und Reallast sollten vor jeder Grundschuld des Käufers stehen.
• Wer zahlt welche Reparaturen? Dach, Heizung, Fenster, Fassade: Jede Position sollte im Vertrag geregelt sein.
• Was passiert, wenn ich ausziehen muss? Darf ich vermieten, oder verfällt mein Recht?
• Ist mein Partner mit abgesichert? Rente und Nutzungsrecht müssen auch für den Überlebenden gelten.
• Steigt die Rente mit der Inflation? Fragen Sie nach einer Wertsicherungsklausel.
• Wer hat den Wert des Hauses ermittelt? Lassen Sie den Wert unabhängig vom Käufer oder Anbieter prüfen.
• Was kostet mich das Modell in zehn Jahren insgesamt? Bitten Sie um eine schriftliche Gesamtrechnung und vergleichen Sie sie mit einem Verkauf oder einem Kredit.

Häufige Fragen zur Immobilienverrentung

Was ist der Unterschied zwischen Leibrente und Teilverkauf?

Bei der Leibrente verkaufen Sie das ganze Haus und bekommen eine lebenslange monatliche Rente. Beim Teilverkauf verkaufen Sie nur einen Anteil, bekommen einen Einmalbetrag und zahlen für den verkauften Anteil jeden Monat ein Nutzungsentgelt.

Was ist besser, Nießbrauch oder Wohnrecht?

Der Nießbrauch ist umfassender. Sie dürfen das Haus selbst bewohnen oder vermieten. Mit einem Wohnrecht dürfen Sie nur selbst darin wohnen, eine Vermietung ist nur erlaubt, wenn der Vertrag sie gestattet. Dafür tragen Sie als Nießbraucher mehr laufende Kosten.

Muss ich die Leibrente versteuern?

Ja, aber nur zum Teil. Bei einer lebenslangen Leibrente ist nur der Ertragsanteil steuerpflichtig, mit 70 Jahren 15 Prozent, mit 80 Jahren 8 Prozent der Rente. Ob tatsächlich Steuer anfällt, hängt von Ihren übrigen Einkünften ab.

Was passiert, wenn der Käufer die Leibrente nicht mehr zahlt?

Ist die Rente über eine Reallast an erster Stelle im Grundbuch gesichert, können Sie die ausstehenden Zahlungen aus dem Haus eintreiben lassen, notfalls über eine Zwangsversteigerung. Zusätzlich lässt sich im Vertrag ein Rücktrittsrecht vereinbaren. Wie das am besten formuliert wird, besprechen Sie mit dem Notar.

Ab welchem Alter lohnt sich eine Immobilienverrentung?

Eine feste Grenze gibt es nicht. Bei Leibrente und Nießbrauch gilt: Je älter Sie sind, desto höher fallen Rente oder Kaufpreis aus. Viele Teilverkaufsanbieter verlangen ein Mindestalter von 55 oder 60 Jahren.

Fazit

Leibrente, Teilverkauf und Nießbrauch lösen dasselbe Problem auf sehr unterschiedliche Weise. Die Leibrente bringt dauerhaft mehr Geld im Monat, kostet aber das Erbe. Der Teilverkauf hält das Haus teilweise in der Familie, ist auf Dauer aber teuer. Der Verkauf mit Nießbrauch bringt einen Einmalbetrag und lässt Ihnen die Freiheit, später zu vermieten. Keines dieser Modelle ist falsch. Falsch ist nur, einen Vertrag zu unterschreiben, dessen Folgen man nicht durchgerechnet hat.

Meine Erfahrung aus Gesprächen mit Eigentümern im Landkreis Kronach: Die Entscheidung fällt leichter, wenn die Familie früh mit am Tisch sitzt. Welche Wege es außerdem gibt, wenn ein Umzug ansteht, lesen Sie im Beitrag über betreutes Wohnen in Sonneberg.

Sie überlegen, Ihr Haus zu verrenten, und möchten wissen, welches Modell zu Ihnen passt? Wir haben uns als Fachmakler für Immobilienverrentung weitergebildet und erklären Ihnen in Ruhe die Unterschiede, bevor Sie sich festlegen. Ich komme dafür gern zu Ihnen nach Hause, in Kronach und der ganzen Region. Mehr über meine Arbeit vor Ort finden Sie auf der Seite Immobilienmakler Kronach. Hier geht es zum Kontakt.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Gesetzesangaben: BGB, EStG, BewG, GrEStG in der Fassung vom Oktober 2026; Vervielfältiger nach BMF-Schreiben vom 21.10.2025; Angaben zum Teilverkauf nach Verbraucherzentrale (Stand Januar 2026) und Verbraucherzentrale Hamburg. Stand: Oktober 2026.