Bodenrichtwerte Bayern: BORIS und BayernAtlas erklärt

Das Wichtigste vorab:

• Die Bodenrichtwerte in Bayern finden Sie unter bodenrichtwerte.bayern.de. Die Adresse führt in den BayernAtlas, dort lässt sich der Wert in den meisten Landkreisen kostenfrei abrufen.
• BORIS-Bayern ist das frühere, kostenpflichtige Portal. Es wird gerade umgebaut und ist für die Suche nach einem Bodenrichtwert heute nicht mehr der erste Weg.
• Aktueller Stichtag ist der 1. Januar 2026. In Bayern ermitteln die Gutachterausschüsse die Werte alle zwei Jahre neu, jeweils zu Beginn eines Jahres mit gerader Jahreszahl.
• Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für den Boden in einer Zone. Er sagt nicht, was Ihr Haus wert ist.

Wer „BORIS Bayern“ in die Suchmaschine tippt, landet oft auf einer Seite, die mehr Fragen aufwirft als sie beantwortet: Anmeldung, Bestandskunden, kostenpflichtige Auskünfte. Dabei ist der Weg zum Bodenrichtwert in Bayern inzwischen deutlich einfacher geworden. Im Folgenden erkläre ich, wo Sie die Werte heute finden, wie Sie sie lesen und wo die Grenzen liegen. Für unsere Region rund um Coburg, Kronach, Lichtenfels und Kulmbach zeige ich außerdem, welcher Gutachterausschuss für Sie zuständig ist.

Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für Grund und Boden, angegeben in Euro pro Quadratmeter. Ermittelt wird er nicht von Maklern oder Banken, sondern vom örtlichen Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Grundlage ist § 196 des Baugesetzbuchs.

Der Gutachterausschuss bekommt von jedem Notar eine Abschrift der Kaufverträge in seinem Gebiet. Aus diesen tatsächlich gezahlten Preisen bildet er Zonen mit ähnlichen Lagemerkmalen und weist für jede Zone einen Wert aus. Dieser Wert gilt für ein gedachtes Normgrundstück mit bestimmten Eigenschaften, etwa der Art der Nutzung (Wohnbaufläche, Mischgebiet, Gewerbe) und dem Entwicklungszustand (baureifes Land, Bauerwartungsland, Agrarland).

Wichtig ist die Unterscheidung:

• Bodenrichtwert: Durchschnittswert für den Boden in einer Zone, abgeleitet aus vergangenen Verkäufen.
• Verkehrswert (Marktwert): der Preis, den genau Ihr Grundstück mit Gebäude, Zustand und allen Besonderheiten am Stichtag im normalen Geschäftsverkehr erzielen würde (§ 194 BauGB).

Der Bodenrichtwert ist also ein Baustein für die Bewertung, aber nie das Ergebnis.

BORIS-Bayern, VBORIS, BayernAtlas: Was ist was?

Hier herrscht die meiste Verwirrung, deshalb kurz der Reihe nach.

BORIS-Bayern (boris-bayern.de) war lange das zentrale Portal für Bodenrichtwerte in Bayern. Die Auskunft kostete Geld, wer regelmäßig Werte brauchte, hatte dort ein Kundenkonto. Auf der Startseite steht heute: „Das Portal BORIS-Bayern wird aktuell umgestaltet.“ Bestandskunden können sich weiter anmelden und dort kostenpflichtige Auskünfte beziehen.

Bodenrichtwerte Bayern (früher „VBORIS Bayern“) ist die Anwendung, die das Landesamt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung (LDBV) gemeinsam mit den Gutachterausschüssen der Landkreise und kreisfreien Städte betreibt. Erreichbar ist sie unter bodenrichtwerte.bayern.de, die Adresse leitet direkt in den BayernAtlas weiter, mit bereits eingeschalteten Bodenrichtwert-Ebenen.

Für Sie als Eigentümer oder Kaufinteressent heißt das: Merken Sie sich nicht „BORIS“, sondern bodenrichtwerte.bayern.de. Spätestens seit Sommer 2025 sind die Werte dort ab dem Stichtag 1. Januar 2024 zum großen Teil kostenfrei einsehbar.

„Zum großen Teil“ ist ernst gemeint. Laut LDBV können Sie die Werte nur für die Landkreise und kreisfreien Städte abrufen, deren Gutachterausschuss an der kostenfreien Veröffentlichung teilnimmt. Ist Ihr Gebiet nicht dabei, bleibt der Weg über die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses.

Bodenrichtwert im BayernAtlas abrufen: Schritt für Schritt

Die Oberfläche wurde in den letzten Jahren mehrfach überarbeitet, die Bezeichnungen können sich also leicht ändern. Der Ablauf bleibt gleich:

• bodenrichtwerte.bayern.de aufrufen. Sie landen im BayernAtlas, die Bodenrichtwerte sind als Ebene schon eingeschaltet. Alternativ öffnen Sie den BayernAtlas und wählen das Thema „Planen und Bauen“.
• Adresse eingeben. Über das Suchfeld oben finden Sie Ihr Grundstück per Straße und Hausnummer oder per Flurstücksnummer.
• Stichtag wählen. Seit April 2026 lassen sich die Stichtage 1. Januar 2024 und 1. Januar 2026 getrennt aufrufen. Für eine aktuelle Einschätzung nehmen Sie den neuesten Stichtag, sofern Ihr Gutachterausschuss ihn schon veröffentlicht hat.
• In die Karte klicken. Ein Klick in die Zone, in der Ihr Grundstück liegt, öffnet ein Fenster mit dem Bodenrichtwert in Euro pro Quadratmeter und den Merkmalen des Normgrundstücks.
• Legende lesen. Die Abkürzungen für Nutzungsart und Entwicklungszustand werden in der Legende erklärt. Prüfen Sie, ob die Merkmale zu Ihrem Grundstück passen. Ein Wert für baureifes Wohnbauland sagt wenig über eine Wiese am Ortsrand.

Ein kleiner Hinweis zum Teilen: Die Nutzungsbedingungen der Anwendung erlauben Links nur auf die Startseite. Wenn Sie den Wert für Ihre Unterlagen festhalten wollen, machen Sie einen Screenshot mit Datum oder bestellen Sie eine amtliche Auskunft.

Wann Sie eine schriftliche Auskunft brauchen

Die Anzeige im BayernAtlas reicht, um sich zu orientieren. Für manche Zwecke brauchen Sie aber eine amtliche Auskunft vom Gutachterausschuss, zum Beispiel für das Finanzamt, für Gerichtsverfahren oder wenn eine Bank sie verlangt.

Diese Auskunft kostet nach dem bayerischen Kostengesetz eine Gebühr, deren Höhe jeder Landkreis selbst festlegt. Im Landkreis Kulmbach sind es derzeit 25 Euro je Wert und Stichtag. Fragen Sie im Zweifel kurz bei der Geschäftsstelle nach, bevor Sie bestellen.

Wer ist in Oberfranken zuständig?

In Bayern gibt es bei jeder Kreisverwaltungsbehörde einen eigenen Gutachterausschuss, also an jedem Landratsamt und in jeder kreisfreien Stadt. Das ist mehr als Formalie: Jeder Ausschuss bildet seine Zonen nach eigenen Daten. Für unsere Region sieht das so aus:

Ein typischer Stolperstein ist Coburg: Ob Ihr Grundstück im Stadtgebiet oder im Landkreis liegt, entscheidet, welcher Ausschuss zuständig ist. Wer in Rödental wohnt und bei der Stadt Coburg anruft, ist an der falschen Stelle.

Und Sonneberg liegt zwar nur wenige Kilometer von Coburg und Kronach entfernt, aber in Thüringen. Dort gilt ein eigenes Portal (bodenrichtwerte-th.de), die bayerischen Seiten helfen Ihnen nicht weiter. Mehr dazu auf unserer Seite zu Immobilien in Sonneberg.

Was der Bodenrichtwert über Ihr Grundstück aussagt und was nicht

Hier liegt die eigentliche Frage hinter den meisten Suchanfragen: „Was ist mein Grundstück wert?“ Der Bodenrichtwert ist ein guter Anfang, aber aus drei Gründen nur ein Anfang.

1. Ihr Grundstück ist kein Normgrundstück. Größe, Zuschnitt, Ecklage, Hanglage, Zufahrt oder die Frage, ob Erschließungsbeiträge schon bezahlt sind, verändern den Wert. Die Wertermittlungsverordnung sieht dafür Umrechnungskoeffizienten vor, etwa für abweichende Grundstücksgröße. Ein großes Grundstück ist nicht automatisch Fläche mal Richtwert wert.

2. Der Wert schaut zurück. Er beruht auf Verkäufen vor dem Stichtag. Bewegt sich der Markt seitdem, hinkt der Richtwert hinterher. Ein Richtwert zum 1. Januar 2026 spiegelt also den Markt der Zeit davor wider, nicht den von heute.

3. Im ländlichen Raum ist die Datenbasis dünn. In der Stadt Coburg gibt es viele Verkäufe, in einem Dorf im Frankenwald manchmal nur eine Handvoll in zwei Jahren. Die Zonen sind dort oft größer, und ein einzelnes Grundstück kann deutlich vom Durchschnitt abweichen, nach oben wie nach unten. Das ist keine Kritik an den Gutachterausschüssen, sondern liegt schlicht an der Zahl der Verträge.

Ein einfaches Rechenbeispiel mit fiktiven Zahlen: Ein Bauplatz mit 700 Quadratmetern liegt in einer Zone mit einem Richtwert von 100 Euro pro Quadratmeter. Der Ausgangswert für den Boden liegt also bei 70.000 Euro. Ist das Grundstück deutlich größer als das Normgrundstück der Zone oder schwer bebaubar, kann der Wert spürbar darunter liegen. Bei einem bebauten Grundstück kommt der Wert des Hauses dazu, der von Baujahr, Zustand und Ausstattung abhängt. Diesen Teil kann der Bodenrichtwert gar nicht abbilden.

Wofür der Bodenrichtwert in Bayern verwendet wird

Grundsteuer: in Bayern nicht. Das überrascht viele. Bayern berechnet die Grundsteuer nach einem eigenen Flächenmodell. Es zählen die Grundstücksfläche und die Wohn- bzw. Nutzfläche, nicht der Bodenrichtwert. Ein hoher Richtwert erhöht Ihre bayerische Grundsteuer also nicht. In Thüringen ist das anders, dort gilt das Bundesmodell, in dem der Bodenrichtwert eine Rolle spielt.

Erbschaft- und Schenkungsteuer: ja. Das Finanzamt bewertet unbebaute Grundstücke nach § 179 Bewertungsgesetz regelmäßig mit Fläche mal Bodenrichtwert. Maßgeblich ist der Wert, der zuletzt vor dem Stichtag der Erbschaft oder Schenkung zu ermitteln war. Auch bei bebauten Grundstücken fließt er in die Bewertung des Bodens ein. Wie sich das in Ihrem Fall auswirkt, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater.

Verkauf und Kauf: als Orientierung. Käufer schauen heute fast immer in den BayernAtlas, bevor sie ein Angebot machen. Wer ein Haus verkauft, sollte die Zahl deshalb kennen und erklären können, warum der Angebotspreis davon abweicht.

Häufige Fragen

Ist BORIS-Bayern kostenlos? Das frühere BORIS-Portal war kostenpflichtig und wird gerade umgebaut. Kostenfrei ist die Einsicht über bodenrichtwerte.bayern.de im BayernAtlas, sofern Ihr Gutachterausschuss teilnimmt. Amtliche schriftliche Auskünfte kosten weiterhin eine Gebühr.

Wie oft werden die Bodenrichtwerte in Bayern aktualisiert? Alle zwei Jahre, zum 1. Januar jedes geraden Jahres. Nach der bayerischen Verordnung werden sie spätestens ab dem 30. Juni einen Monat lang in den Gemeinden ausgelegt. Die Werte zum 1. Januar 2026 sind seit Frühjahr 2026 nach und nach online gegangen.

Warum finde ich für mein Grundstück keinen Wert? Entweder hat Ihr Gutachterausschuss den neuen Stichtag noch nicht veröffentlicht, er nimmt an der kostenfreien Einsicht nicht teil, oder Ihr Grundstück liegt in einer Fläche ohne Richtwert. In allen drei Fällen hilft ein Anruf bei der Geschäftsstelle am Landratsamt.

Kann ich mit dem Bodenrichtwert den Wert meines Hauses berechnen? Nein. Er deckt nur den Boden ab. Für den Wert eines Hauses braucht es eines der anerkannten Verfahren (Vergleichswert, Sachwert oder Ertragswert) und einen Blick auf das Gebäude selbst.

Gilt BayernAtlas auch für Sonneberg? Nein. Sonneberg liegt in Thüringen, dort finden Sie die Werte unter bodenrichtwerte-th.de.

Fazit: Guter Startpunkt, keine Preisschätzung

Der Bodenrichtwert ist in Bayern so leicht zugänglich wie nie: Adresse eingeben, in die Karte klicken, fertig. Nutzen Sie das. Aber verwechseln Sie die Zahl nicht mit dem Preis, den Ihr Haus oder Grundstück am Markt erzielt. Zwischen dem Durchschnittswert einer Zone und dem Wert Ihrer Immobilie liegen das Gebäude, die konkrete Lage und die aktuelle Nachfrage.

Wenn Sie überlegen, ein Haus oder Grundstück in Coburg, Kronach, Lichtenfels oder Kulmbach zu verkaufen, schauen wir uns das gerne gemeinsam an. Wir kennen die Gutachterausschüsse der Region und wissen, wo die Richtwerte die Wirklichkeit gut treffen und wo nicht. Sprechen Sie uns an, persönlich in Kronach oder telefonisch.

Mehr zu den einzelnen Orten: Kronach · Coburg · Lichtenfels · Kulmbach · Bad Staffelstein · Rödental

Stand: Oktober 2026. Quellen: LDBV Bayern, boris-bayern.de, gutachterausschuesse-bayern.de, § 194 und § 196 BauGB, § 179 BewG, Bayerische Gutachterausschussverordnung, grundsteuer.bayern.de.