Bodenrichtwert Lichtenfels 2026: finden, lesen, einordnen

Den Bodenrichtwert für Lichtenfels können Sie seit diesem Jahr an zwei Stellen kostenlos nachschlagen: im Geoportal des Landkreises und im BayernAtlas. Aktuell ist der Stichtag 1. Januar 2026. Ermittelt hat die Werte der Gutachterausschuss für den Landkreis Lichtenfels, und zwar aus allen Kaufverträgen, die in den Jahren 2024 und 2025 im Landkreis geschlossen wurden.

Das Nachschlagen ist schnell erledigt. Schwieriger ist die Frage, was die Zahl für Ihr Grundstück oder Ihr Haus bedeutet. Darum geht es in diesem Beitrag.

> Kurz gesagt > - Zuständig: Gutachterausschuss am Landratsamt Lichtenfels, Kronacher Straße 28. Er ermittelt die Werte für alle elf Städte, Märkte und Gemeinden im Landkreis, von Bad Staffelstein bis Weismain. > - Aktueller Stand: Stichtag 01.01.2026, neue Werte gibt es alle zwei Jahre. > - Kostenlos online: Geoportal des Landkreises (mit älteren Ständen ab 2010) und BayernAtlas (ab Stichtag 2026). > - Schriftliche Auskunft: ab 25 Euro, die komplette Landkreisliste kostet 150 Euro. > - Wichtig: Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für den Boden einer Zone. Er ist nicht der Wert Ihres Grundstücks und schon gar nicht der Preis Ihres Hauses.

Was der Bodenrichtwert ist und was nicht

Das Baugesetzbuch beschreibt Bodenrichtwerte in § 196 BauGB als „durchschnittliche Lagewerte für den Boden“. Der Gutachterausschuss teilt dafür das Gebiet in Zonen ein. Für jede Zone gibt er einen Wert in Euro pro Quadratmeter an, bezogen auf ein gedachtes Musterstück, das sogenannte Bodenrichtwertgrundstück.

Zwei Punkte werden dabei oft übersehen:

• Der Wert gilt für unbebauten Boden. Auch in einem fertigen Wohngebiet rechnet der Gutachterausschuss so, als stünde kein Haus darauf. Ihr Gebäude ist im Bodenrichtwert nicht enthalten.
• Der Wert gilt für das Mustergrundstück, nicht für Ihres. Weicht Ihr Grundstück ab, etwa weil es deutlich größer ist, ungünstig geschnitten oder am Hang liegt, weicht in der Regel auch sein Wert ab. So steht es ausdrücklich in den Erläuterungen der Lichtenfelser Bodenrichtwertliste.

Eine dritte Sache steht ebenfalls in der Liste und überrascht manche: Die Bodenrichtwertkarte schafft kein Baurecht. Ein Acker, der in einer Wohnbauzone eingezeichnet ist, wird dadurch nicht zum Bauplatz. Ob gebaut werden darf, regeln Bebauungsplan und Bauamt.

Zwischenfazit: Der Bodenrichtwert ist ein guter Startpunkt. Ein fertiges Ergebnis ist er nicht.

Drei Wege zum Bodenrichtwert in Lichtenfels

1. Geoportal des Landkreises Lichtenfels

Im Geoportal des Landkreises sehen Sie die Bodenrichtwertzonen auf der Karte. Sie suchen Ihre Adresse oder Ihr Flurstück, blenden die Bodenrichtwerte ein und klicken in die Zone. Der Vorteil gegenüber dem BayernAtlas: Hier sind auch ältere Stichtage hinterlegt, zurück bis Ende 2010. Wer wissen will, wie sich der Boden in seiner Straße über die Jahre entwickelt hat, ist hier richtig.

2. BayernAtlas

Der BayernAtlas der bayerischen Vermessungsverwaltung ist kostenlos. Für den Landkreis Lichtenfels enthält er die Bodenrichtwerte erst ab dem Stichtag 01.01.2026. Ältere Werte finden Sie dort nicht. Praktisch ist der BayernAtlas vor allem, wenn Sie Grundstücke in mehreren Landkreisen vergleichen möchten, zum Beispiel Lichtenfels und Coburg.

3. Schriftliche Auskunft vom Gutachterausschuss

Nach § 196 BauGB kann jeder Auskunft verlangen, Sie müssen also kein Eigentümer sein. Die Geschäftsstelle sitzt im Landratsamt Lichtenfels, Kronacher Straße 28, 96215 Lichtenfels. Für eine schriftliche Auskunft verlangt sie mindestens 25 Euro. Die vollständige Liste aller Gemeinden und Ortsteile kostet 150 Euro. Eine schriftliche Auskunft lohnt sich, wenn Sie den Wert für eine Behörde, die Bank oder einen Erbfall belegen müssen. Für die eigene Orientierung reicht der Blick in die Karte.

Kontakt und aktuelle Hinweise finden Sie auf der Seite des Gutachterausschusses beim Landratsamt Lichtenfels.

So lesen Sie den Eintrag richtig

Wenn Sie in eine Zone klicken, sehen Sie mehr als nur eine Zahl. Die Kürzel sind das, worauf es ankommt:

In Lichtenfels ist baureifes Land durchgehend erschließungsbeitragsfrei angegeben. Wenn für Ihr Grundstück noch Erschließungsbeiträge offen sind, liegt sein Wert entsprechend niedriger.

Achten Sie auch auf die Nutzung. In Bad Staffelstein gibt es zum Beispiel Zonen, in denen für Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser ein höherer Wert gilt als für Ein- und Zweifamilienhäuser. Wer nur die erste Zahl abliest, liegt dann daneben.

Warum die Werte im Landkreis so weit auseinanderliegen

Wer die aktuelle Liste durchblättert, sieht schnell: Zwischen Kernstadt und Dorf liegen im Landkreis Lichtenfels große Unterschiede. Die Wohngebiete rund um die Lichtenfelser Innenstadt, am Herberg oder in Oberwallenstadt liegen deutlich über den Wohnlagen in Klosterlangheim, Trieb oder Schney. Zum Teil ist der Boden in der Stadt mehr als doppelt so viel wert wie wenige Kilometer weiter im Dorf. Bad Staffelstein liegt bei Wohnbauland noch einmal über Lichtenfels. Burgkunstadt, Weismain oder Marktgraitz liegen spürbar darunter.

Für Eigentümer ist das wichtiger, als es zunächst klingt. Ein Haus in Schney und eines am Burgberg können gleich groß und gleich alt sein und trotzdem einen sehr unterschiedlichen Bodenanteil haben. Wer den Wert seines Hauses schätzt, sollte deshalb nie den Wert vom Nachbarort übernehmen. Der Blick auf die eigene Zone ist Pflicht.

Die einzelnen Euro-Beträge drucken wir hier bewusst nicht ab. Der Gutachterausschuss behält sich die Weitergabe seiner Werte vor, und die amtliche Karte ist ohnehin genauer als jede Tabelle in einem Blog. Die vollständige Bodenrichtwertliste zum Stichtag 01.01.2026 stellt die Stadt Lichtenfels als PDF bereit.

Zwischenfazit: Die Lage innerhalb des Landkreises entscheidet stark über den Bodenwert. Schauen Sie immer in die Zone Ihres eigenen Grundstücks.

Vom Bodenrichtwert zum Hauswert

Hier liegt das häufigste Missverständnis. Die Rechnung „Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert“ ergibt den ungefähren Bodenwert, mehr nicht. Für ein bebautes Grundstück kommen dazu:

• das Gebäude: Baujahr, Wohnfläche, Bauweise, Zustand
• Modernisierungen: Heizung, Dach, Fenster, Dämmung, Bäder
• die Mikrolage: ruhige Seitenstraße oder Durchgangsverkehr, Blick ins Maintal oder auf die Gewerbehalle
• die Nachfrage: Wer sucht gerade in diesem Ortsteil, und zu welchem Budget?

Fachleute verwenden dafür das Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren. Bei einem freistehenden Einfamilienhaus im Landkreis wird meist das Sachwertverfahren herangezogen. Der Bodenwert ist darin ein Baustein, das Gebäude der andere. Danach wird das Ergebnis an den örtlichen Markt angepasst.

Ein Hinweis aus der Praxis: Im Landkreis Lichtenfels gibt es keinen eigenen Grundstücksmarktbericht, und Liegenschaftszinssätze für vermietete Objekte veröffentlicht der Gutachterausschuss bislang nicht. Wer ein Mehrfamilienhaus bewerten will, findet also weniger amtliche Orientierung als in größeren Städten. Umso mehr zählen die Kenntnis aktueller Verkäufe und ein genauer Blick auf das Objekt.

Wie eine Bewertung für Ihr Haus konkret aussieht, lesen Sie auf unserer Seite Immobilienmakler Lichtenfels.

Bodenrichtwert und Steuern: was in Bayern gilt

Grundsteuer: Bayern rechnet die Grundsteuer nicht nach dem Bodenwert, sondern nach einem eigenen Flächenmodell. Für die Grundsteuer B zählen die Fläche von Grund und Boden, die Wohn- oder Nutzfläche und die Nutzung. Steigt der Bodenrichtwert in Ihrer Zone, steigt Ihre Grundsteuer dadurch also nicht. Details erklärt das Bayerische Landesamt für Steuern auf grundsteuer.bayern.de.

Erbschaft und Schenkung: Hier spielt der Bodenrichtwert eine große Rolle. Das Finanzamt bewertet ein unbebautes Grundstück nach § 179 Bewertungsgesetz aus Fläche und Bodenrichtwert. Bei bebauten Grundstücken ist der Bodenwert ein Teil der Rechnung. Die Gutachterausschüsse übermitteln ihre Werte deshalb auch direkt an die Finanzbehörden. Ob eine Steuer anfällt und wie hoch sie ist, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater oder Notar. Wir helfen Ihnen gern dabei, den Marktwert der Immobilie einzuschätzen, etwa wenn Sie als Erbengemeinschaft über einen Verkauf sprechen.

Zwischenfazit: Für die Grundsteuer in Bayern ist der Bodenrichtwert egal, für Erbschaft und Schenkung kann er viel Geld ausmachen.

Häufige Fragen zum Bodenrichtwert in Lichtenfels

Wann gibt es neue Bodenrichtwerte für Lichtenfels?

In Bayern werden die Bodenrichtwerte zu Beginn jedes Jahres mit gerader Jahreszahl ermittelt. Der aktuelle Stichtag ist der 1. Januar 2026, der nächste ist der 1. Januar 2028. Die Werte erscheinen nicht am Stichtag selbst, sondern einige Monate später, wenn der Gutachterausschuss die Kaufverträge ausgewertet hat. Die Liste für 2026 wurde im Mai 2026 unterzeichnet.

Ist der Bodenrichtwert Lichtenfels für Bad Staffelstein und Burgkunstadt derselbe?

Nein. Der Gutachterausschuss ist zwar für den ganzen Landkreis zuständig, er ermittelt aber für jede Gemeinde und jeden Ortsteil eigene Zonen und Werte. Bad Staffelstein, Burgkunstadt, Michelau oder Ebensfeld haben jeweils eigene Bodenrichtwerte. Mehr zu Bad Staffelstein finden Sie auf unserer Seite Immobilienmakler Bad Staffelstein.

Kann ich mein Grundstück zum Bodenrichtwert verkaufen?

Möglich ist das, aber der tatsächliche Preis kann darüber oder darunter liegen. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt aus vergangenen Verkäufen der Jahre 2024 und 2025. Zuschnitt, Größe, Hanglage, Baurecht und offene Erschließungskosten verändern den Wert Ihres konkreten Grundstücks.

Was kostet die Auskunft über den Bodenrichtwert?

Online im Geoportal und im BayernAtlas nichts. Eine schriftliche Auskunft vom Gutachterausschuss kostet mindestens 25 Euro, die komplette Liste des Landkreises 150 Euro.

Warum ist der Bodenrichtwert in meinem Dorf so niedrig?

Weil er sich aus den Kaufpreisen ergibt, die in Ihrer Zone tatsächlich bezahlt wurden. In kleinen Ortsteilen gibt es wenige Verkäufe und meist eine geringere Nachfrage als in der Kernstadt oder in Bad Staffelstein. Für den Wert Ihres Hauses heißt das nicht automatisch wenig: Ein gepflegtes, modernisiertes Haus kann den niedrigeren Bodenwert zu einem guten Teil ausgleichen.

Ihr nächster Schritt

Der Bodenrichtwert zeigt Ihnen, was der Boden in Ihrer Zone im Durchschnitt wert ist. Was Ihr Haus in Lichtenfels, Schney, Mistelfeld oder anderswo im Landkreis bringen kann, hängt von viel mehr ab. Wenn Sie über einen Verkauf nachdenken, ein Haus geerbt haben oder einfach wissen möchten, wo Sie stehen, sprechen Sie uns an. Wir schauen uns Ihre Immobilie an und ordnen den Bodenrichtwert für Sie ein.

Kerstin Weigerstorfer, Wüstenrot Immobilien Am Schnettengraben 17, 96271 Grub a. Forst Telefon 09560 980317 · Mobil 0171 4746308 Kontakt aufnehmen

Quellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich des Landkreises Lichtenfels, Bodenrichtwerte Stichtag 01.01.2026 (Liste vom 12.05.2026) und Internetseite des Landratsamts Lichtenfels; § 196 BauGB; §§ 13, 14 ImmoWertV; § 12 BayGutAV; § 179 BewG; Bayerisches Landesamt für Steuern. Alle abgerufen am 06.10.2026.